Ngày 9/9, Thái Nam Land - UDIC đã tổ chức buổi lễ kick off Astor 1 tại Ciputra, với một mức giá khá bất ngờ, chỉ từ 95 triệu đồng/m².
Với mức giá được công bố, một căn khoảng 70 m² theo đó có giá từ 6,6 tỷ đồng.
6,6 tỷ cho một căn chung cư chắc chắn không rẻ với không ít người. Nhưng đặt Astor 1 vào Ciputra – Tây Hồ Tây, nơi nhiều dự án đang được rao bán từ 150–250 triệu đồng/m² mới thấy con số 95 triệu gây sốc thế nào.
95 triệu không rẻ với Hà Nội, nhưng có lợi thế tại Ciputra
Nếu nhìn rộng ra toàn thị trường, Astor 1 không phải hàng “giá mềm”. CBRE cho biết từ cuối năm 2025, giá sơ cấp căn hộ Hà Nội, nếu loại các đại đô thị Văn Giang, đã liên tục vượt 100 triệu đồng/m².
Nhưng bất động sản không được định giá bằng trung bình cả thành phố.
Ngay trong Ciputra, The Link hiện được rao khoảng 106,6–126,6 triệu đồng/m², còn Maison Privée phổ biến gần 198–240 triệu đồng/m². Sang Tây Hồ Tây, Starlake The Prime đang ở khoảng 177–214 triệu đồng/m², theo dữ liệu tin đăng tháng 9. Một khoảng cách đủ thấy lớn đến thế nào?
Một căn 70 m² tại Astor 1 tính theo giá khởi điểm vừa kick off khoảng 6,65 tỷ đồng. Nếu lấy đơn giá gần như thấp nhất ở mức 200 triệu/m² của Maison Privée do Capitaland đang rao bán trong khu lõi Ciputra, cùng diện tích đã thành 14 tỷ đồng.
Rẻ chưa bằng một nửa - một lợi thế rất rõ ràng.
Nhưng việc Astor 1 rẻ hơn mặt bằng chung cũng có lý do lí do của nó.
Đầu tiên là thời gian.
Astor 1 vẫn đang xây dựng, trong khi một số sản phẩm được đem ra so sánh tại Ciputra đã hiện hữu. Thông tin thị trường hiện cho biết IA25 dự kiến hoàn thành cuối 2028, còn các tài liệu bán hàng Astor 1 đưa thời điểm bàn giao vào khoảng quý I/2029.
Mua hôm nay nghĩa là khách hàng còn phải chờ hơn hai năm mới nhận nhà. Vì vậy, lấy một căn Astor 1 đang xây giá 95 triệu/m² so thẳng với một căn đã có thể ở hoặc khai thác ngay là chưa hoàn toàn công bằng.
Và điều quan trọng là, thị trường lúc này cũng đã rất khác so với bối cảnh cách đây một năm khi giá căn hộ tăng nóng.
Thứ hai là thương hiệu và sản phẩm.
Astor 1 có lợi thế nằm trong Ciputra, quy mô khoảng 350 căn, tòa cao 40 tầng. Nhưng nó chưa có mức premium thương hiệu như những dự án được phát triển bởi các tên tuổi quốc tế tại Tây Hồ Tây.
Theo giới thiệu dự án do Thái Nam Land và UDIC làm chủ đầu tư. Trong khi đó, đơn vị tư vấn là Kỳ lân Phú Thượng - Prisite... nghe đến đây, không ít người ngơ ngác mất vài giây vì toàn cái tên nghe lạ hoắc. Vì vậy, khoản chênh hàng chục triệu đồng/m² vì thế không phải hoàn toàn vô lý.
Pháp lý của dự án cũng là một phần của phép tính
Ở cấp độ dự án IA25, hồ sơ khá rõ: tháng 10/2025, UBND Hà Nội đã giao 18.142 m² đất cho Thái Nam Land, đại diện liên danh Thái Nam Land – UDIC, để triển khai dự án xây nhà ở xã hội cho lực lượng công an.
Dự án gồm 3 tòa nhà: 2 cho lực lượng vũ trang công an nhân dân và một tòa thương mại 40 tầng. Điều này nghĩa là, ngoài một tòa nhà ở xã hội cho lực lượng công an, đơn vị chủ đầu tư được kinh doanh thương mại một tòa 40 tầng.
Vậy 95 triệu là rẻ hay đắt?
Theo mình, 95 triệu đồng/m² không rẻ nếu nhìn trên mặt bằng Hà Nội, nhưng là mức giá cạnh tranh nếu đặt Astor 1 vào đúng Ciputra – Tây Hồ Tây.
Điểm trừ là người mua phải chờ tới 2028–2029 và thương hiệu dự án chưa thể đặt ngang hàng hoàn toàn với nhóm luxury quanh khu vực. Hơn nữa, mức 95 triệu hiện vẫn có chữ “từ” phía trước.
Đây mới là biến số quan trọng nhất.
Nếu phần lớn quỹ căn sau khi cộng tầng, view và các điều kiện bán hàng vẫn nằm quanh 95 triệu đồng/m², Astor 1 có cơ sở để được coi là một lựa chọn giá vô cùng tốt trong khu vực.
Còn nếu 95 triệu chỉ dành cho vài căn mở màn, trong khi những căn dễ mua nhanh chóng lên 120–130 triệu đồng/m², “quả bom giá” sẽ bớt đáng sợ đi nhiều.
Ngoài ra, chất lượng bàn giao dự án cũng là vấn đề cần quan tâm. Liệu một dự án được cấp phép để xây nhà ở xã hội cho lực lượng công an và chủ đầu tư được kinh doanh thêm một tòa cao tầng khác, đến khi bàn giao chất lượng công trình, nội thất, nội khu, cảnh quan... sẽ thế nào? Có đúng với giới thiệu là căn hộ hạng sang hay lại "quảng cáo" một kiểu còn bàn giao thì lại là chuyện khác. Tuy nhiên, do dự án đang trong quá trình xây dựng nên cũng chưa thể khẳng định bất cứ điều gì.
Trước mắt khi tung ra mức giá chỉ từ 95 triệu đồng/m2 - Astor 1 vì thế đã có một màn mở đầu rất biết cách gây chú ý. Còn về việc rẻ thật hay chỉ nhìn có vẻ rẻ, bảng giá và chất lượng công trình bàn giao của 350 căn mới là câu trả lời.
Còn bạn thì sao, bạn có quan tâm đến dự án này không, comment phía dưới cho mình biết với nhé!
