Gia đình trẻ “ly tâm” khỏi TP.HCM để tìm nhà
Câu chuyện của vợ chồng anh Nguyễn Hoàng (32 tuổi) và chị Lê Thu (29 tuổi) là ví dụ rất điển hình. Hai người đã sống 4 năm trong căn hộ thuê 45m² ở TP.Thủ Đức, mỗi tháng tốn gần 6 triệu tiền thuê nhà, chưa kể chi phí di chuyển xa để đến Khu Công nghệ cao làm việc. Giá thuê tăng từng năm khiến hai vợ chồng áp lực ngày càng nhiều. Đến cuối 2025, khi thấy thị trường Bình Dương sôi động với hàng loạt dự án mới mở bán, họ quyết định đi xem nhà ở Thuận An và Dĩ An.
“Không nghĩ giá chung cư Bình Dương giờ lại cao như vậy, nhưng so với TP.HCM thì vẫn dễ thở hơn. Hai vợ chồng chỉ có khoảng 900 triệu nên mua trong thành phố gần như không thể”, anh Hoàng chia sẻ. Sau một tháng tìm kiếm, họ chốt căn 2 phòng ngủ giá 2,85 tỷ đồng tại Thuận An, được hỗ trợ vay 70% và giãn tiến độ 30 tháng. Chị Thu nói thêm: “Ban đầu lo xa thành phố sẽ bất tiện, nhưng hạ tầng khu này đang hoàn thiện rất nhanh. Quan trọng là cuối cùng tụi mình cũng có nhà riêng, không còn nỗi lo tăng giá thuê nữa”.
Một trường hợp khác là anh Hoàng Huy (35 tuổi), nhân viên văn phòng tại TP.HCM, vừa mua căn hộ 75m² trên quốc lộ 13 (Thuận An) với giá hơn 2,4 tỷ đồng. Anh nói thẳng: “Giá mềm hơn nhiều so với căn hộ ở TP.HCM nên vợ chồng tôi vay 300 triệu, lãi suất ưu đãi năm đầu 5,8% để mua luôn”.
Báo cáo tháng 11/2025 của DKRA cho thấy, thị trường căn hộ tại TP.HCM và vùng ven (Tây Ninh, Đồng Nai) tiếp tục ghi nhận sự phục hồi rõ rệt khi toàn thị trường xuất hiện 11.272 căn nguồn cung sơ cấp từ 124 dự án. Con số này tăng nhẹ 6% so với tháng trước, dù vẫn thấp hơn 18% so với cùng kỳ năm ngoái.
Đáng chú ý, TP.HCM tiếp tục giữ vai trò “đầu tàu” khi chiếm tới 99% tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường. Trong đó, khu vực Bình Dương (cũ) vươn lên dẫn đầu với khoảng 53% nguồn cung, tập trung chủ yếu tại Thuận An và Dĩ An – hai đô thị vệ tinh đang nổi lên như các điểm nóng phát triển hạ tầng – đô thị phía Đông Bắc TP.HCM.
Cơ cấu nguồn cung cũng ghi nhận sự dịch chuyển đáng kể khi căn hộ hạng B chiếm 44% tổng nguồn cung sơ cấp. Đây là phân khúc được hấp thụ tốt nhất nhờ mức giá vừa túi tiền, phù hợp nhu cầu ở thực và tiềm năng tăng giá ổn định.
Song song với cải thiện về nguồn cung, sức cầu trên thị trường gia tăng rõ rệt. Trong tháng ghi nhận hơn 4.000 giao dịch thành công – tăng 50% so với tháng 10 và gấp đôi cùng kỳ năm 2024. Đây là mức tăng đáng kể, phản ánh tâm lý mua nhà đang quay trở lại trong bối cảnh lãi suất duy trì ổn định, các chủ đầu tư tung ra nhiều chương trình ưu đãi, giãn tiến độ thanh toán và hỗ trợ vay linh hoạt.
Về giá bán, mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục xu hướng tăng nhẹ, phổ biến tăng từ 3 – 6% so với các đợt mở bán liền kề trước đó. Mức tăng tập trung tại các dự án trung – cao cấp ở khu Đông TP.HCM (cũ), nơi hạ tầng được đầu tư mạnh, đặc biệt là các tuyến đường kết nối và những dự án trọng điểm đang hoàn thiện.
Áp lực tăng giá tiếp tục đè nặng nhóm mua nhà ở thực
Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, giá sơ cấp trung bình căn hộ tại TP.HCM quý IV/2025 đạt 90 triệu đồng/m², tăng 5% so với quý trước và tăng tới 21% so với cùng kỳ. Giá thứ cấp cũng tăng 18%, đạt bình quân 64 triệu đồng/m². Điều này cho thấy cả thị trường sơ cấp và thứ cấp đều đang trong chu kỳ phục hồi mạnh.
Không chỉ TP.HCM, giá bán tại các địa phương lân cận cũng tăng đáng kể. Trong quý vừa qua, giá mở bán căn hộ ở Bình Dương (trước sáp nhập) tăng khoảng 10%, Đồng Nai tăng 12% và Long An (thuộc Tây Ninh sau sáp nhập) tăng đến 45%. Giá thứ cấp tại các khu vực này đồng loạt tăng 13 – 15%, cho thấy nhu cầu khu vực vùng ven đang mở rộng mạnh mẽ.
Sự tăng giá diễn ra trong bối cảnh nguồn cung mới cải thiện sau thời gian dài khan hiếm. Theo CBRE, tổng nguồn cung mới tại 5 thị trường trọng điểm đạt xấp xỉ 26.000 sản phẩm, gấp đôi năm 2024. Bình Dương (cũ) dẫn đầu với 15.800 căn hộ; Tây Ninh khoảng 2.000 căn; Đồng Nai 600 căn; TP.HCM (cũ) ghi nhận khoảng 7.600 căn, tăng 50% so với năm trước.
Mặc dù nguồn cung tăng, giá nhà vẫn neo cao do phần lớn dự án mở bán thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang. Riêng thị trường TP.HCM (cũ), 90% giỏ hàng năm 2025 nằm ở nhóm cao cấp – hạng sang; tại Bình Dương (cũ) là khoảng 60%. Long An cũng ghi nhận loạt dự án mới có giá 40 – 60 triệu đồng/m², kéo mặt bằng khu vực lên mức mới.
Dự báo năm 2026, đại diện CBRE Việt Nam cho biết, nguồn cung mới có thể đạt 50.000 sản phẩm, trong đó căn hộ chiếm khoảng 65%. Con số này tăng gần 30% nhờ các tuyến giao thông trọng điểm chuẩn bị hoàn thành. Mặt bằng giá sẽ phân hóa mạnh: TP.HCM tiếp tục duy trì mức cao, trong khi các tỉnh vệ tinh sẽ có biên độ điều chỉnh linh hoạt hơn để thu hút người mua.
“Trong bối cảnh giá nhà tăng nhanh gấp gần hai lần thu nhập trong vòng một thập kỷ, áp lực đối với nhóm mua ở thực ngày càng lớn. Điều này thúc đẩy xu hướng dịch chuyển sang vùng ven với mức giá mềm hơn và quỹ đất lớn hơn. Người mua giờ cũng thận trọng hơn, mất nhiều thời gian cân nhắc trước khi quyết định xuống tiền”, chuyên gia nhận định.
