Con số này ngay lập tức thu hút sự chú ý của thị trường. Trong bối cảnh nhiều ngân hàng vẫn thận trọng với bất động sản sau giai đoạn khó khăn kéo dài, VPBank lại lựa chọn tăng tốc mạnh mẽ, trở thành một trong những tổ chức tín dụng có mức mở rộng cho vay bất động sản lớn nhất hệ thống.
Điều đó đặt ra một câu hỏi lớn:
VPBank đang thực sự nhìn thấy điều gì phía trước? Đây là một "canh bạc" rủi ro hay là bước đi đón đầu chu kỳ tăng trưởng mới của thị trường bất động sản?
1. VPBank thực sự đang cho ai vay?
Nhìn vào con số hơn 340.000 tỷ đồng, nhiều nhà đầu tư sẽ nghĩ VPBank đang "đánh cược" mạnh vào các chủ đầu tư bất động sản.
Thực tế, bức tranh phức tạp hơn nhiều. Danh mục tín dụng bất động sản của VPBank không chỉ bao gồm cho vay doanh nghiệp phát triển dự án, mà còn trải rộng sang cho vay mua nhà cá nhân, xây sửa nhà, tài trợ chuỗi cung ứng và các khoản vay có tài sản bảo đảm bằng bất động sản.
Đáng chú ý, trong năm 2026 VPBank đã thành lập Trung tâm Cho vay Nhà dự án, một mô hình chuyên biệt nhằm đẩy mạnh tài trợ cho khách hàng mua nhà tại các dự án có pháp lý rõ ràng và quy trình giải ngân nhanh hơn. Điều này cho thấy ngân hàng đang mở rộng mạnh sang phân khúc người mua nhà ở thực, thay vì chỉ tập trung vào chủ đầu tư.
Ban lãnh đạo VPBank cũng nhiều lần nhấn mạnh định hướng ưu tiên các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, nhu cầu ở thực và khách hàng có khả năng trả nợ tốt, thay vì mở rộng tín dụng đại trà vào các phân khúc đầu cơ.
Tuy nhiên, điều đáng chú ý nằm ở tốc độ tăng trưởng. Chỉ trong nửa đầu năm, dư nợ bất động sản đã tăng tới 46,5%, gần gấp ba lần tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của VPBank.
Điều đó cho thấy đây không đơn thuần là sự gia tăng tự nhiên theo nhu cầu thị trường, mà phản ánh một chiến lược chủ động mở rộng hiện diện trong lĩnh vực bất động sản.
2. VPBank đang đặt cược vào điều gì?
Việc tăng hơn 100.000 tỷ đồng dư nợ bất động sản không phải là một quyết định ngắn hạn hay mang tính cơ hội.
Đằng sau chiến lược này là kỳ vọng rằng thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn hồi phục sau nhiều năm điều chỉnh.
Trong thời gian qua, hàng loạt yếu tố hỗ trợ đã dần xuất hiện: mặt bằng lãi suất duy trì ở mức thấp, đầu tư công được đẩy mạnh, nhiều dự án được tháo gỡ vướng mắc pháp lý, trong khi các bộ luật mới như Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản bắt đầu có hiệu lực, tạo nền tảng cho nguồn cung và thanh khoản thị trường cải thiện.
Đối với ngân hàng, đây chính là thời điểm có thể mở rộng tín dụng với kỳ vọng đón đầu chu kỳ mới.
Thực tế, lịch sử cho thấy ngành ngân hàng thường là một trong những nhóm hưởng lợi sớm nhất khi bất động sản phục hồi. Khi giao dịch tăng trở lại, nhu cầu vay mua nhà của người dân cải thiện, doanh nghiệp cần vốn để triển khai dự án, dòng tiền tín dụng sẽ tăng theo, kéo theo thu nhập lãi và lợi nhuận của ngân hàng.
Nói cách khác, VPBank không chỉ đang cho vay nhiều hơn, mà đang đặt cược vào một kịch bản lớn hơn: chu kỳ phục hồi của toàn bộ thị trường bất động sản Việt Nam.
3. Chiến lược này sẽ mang lại điều gì cho VPBank?
Nếu kịch bản phục hồi diễn ra đúng như kỳ vọng, VPBank sẽ không chỉ hưởng lợi từ tăng trưởng tín dụng.
Điều ngân hàng hướng tới là mở rộng toàn bộ hệ sinh thái tài chính.
Hiện nay, VPBank không còn là một ngân hàng thương mại đơn thuần mà đang xây dựng một hệ sinh thái gồm ngân hàng bán lẻ, tài chính tiêu dùng, chứng khoán, bảo hiểm, ngân hàng số và nhiều dịch vụ tài chính khác.
Một khách hàng vay mua nhà có thể đồng thời sử dụng thẻ tín dụng, bảo hiểm, đầu tư chứng khoán, quản lý tài sản hoặc các sản phẩm tài chính khác trong hệ sinh thái VPBank. Điều đó giúp giá trị mang lại từ mỗi khách hàng lớn hơn rất nhiều so với khoản thu nhập lãi từ một khoản vay.
Ở góc độ tài chính, nếu thị trường bất động sản phục hồi thuận lợi, VPBank có thể đồng thời cải thiện tăng trưởng tín dụng, mở rộng thu nhập lãi thuần, gia tăng doanh thu dịch vụ và nâng cao hiệu quả sinh lời trên vốn chủ sở hữu (ROE).
Đây mới là mục tiêu dài hạn của chiến lược mở rộng tín dụng bất động sản, chứ không đơn thuần là tăng quy mô dư nợ.
Tuy nhiên, có thể việc VPBank đang "đặt cược" đang bị thách thức khi thị trường bất động sản từ đầu năm đến nay giao dịch sụt giảm mạnh bởi nhiều nhà đầu tư chọn đứng ngoài quan sát khi lãi suất cho vay mua nhà tăng cao.
Báo cáo của Dat Xanh Services mới công bố cho thấy, 6 tháng đầu năm nay, nguồn cung mới đạt 37.300 sản phẩm, nâng tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường lên hơn 102.400 sản phẩm, tăng khoảng 40% so với cùng kỳ năm trước.
Song lượng hấp thụ toàn thị trường chỉ đạt khoảng 26.100 sản phẩm, giảm tới 62% so với nửa cuối năm ngoái. Trong đó miền Bắc chiếm khoảng một nửa tổng lượng hấp thụ của cả nước, miền Nam đóng góp khoảng 40%, trong khi các khu vực còn lại chỉ chiếm tỷ trọng nhỏ.
Không chỉ số lượng giao dịch giảm, tỷ lệ hấp thụ cũng đi xuống trên diện rộng. Theo Dat Xanh Services, tỷ lệ hấp thụ bình quân toàn thị trường trong nửa đầu năm chỉ dao động 20-30%, giảm khoảng 10 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước và thấp hơn tới 30 điểm phần trăm so với 6 tháng cuối năm 2025.
4. Điều gì đang chờ VPBank phía trước: cơ hội hay rủi ro?
Việc tăng hơn 103.000 tỷ đồng dư nợ bất động sản trong nửa đầu năm 2026 chắc chắn sẽ đi kèm những cơ hội lớn, nhưng cũng kéo theo áp lực không nhỏ về chất lượng tài sản.
Ở thời điểm hiện tại, bức tranh vẫn khá tích cực. Theo công bố của VPBank, tỷ lệ nợ xấu (NPL) riêng lẻ vẫn được duy trì quanh mức 2%, thấp hơn mục tiêu kiểm soát 2,5% mà ngân hàng đặt ra; tỷ lệ nợ xấu hợp nhất cũng duy trì dưới 3%, dù quy mô tín dụng tăng rất mạnh. Điều này cho thấy, ít nhất ở thời điểm hiện tại, ngân hàng vẫn đang kiểm soát được chất lượng danh mục tín dụng ngay cả khi mở rộng cho vay với tốc độ rất cao.
Tuy nhiên, đây mới chỉ là bức tranh hiện tại. Đặc thù của tín dụng bất động sản là nợ xấu thường có độ trễ. Các khoản vay mua nhà hay tài trợ dự án có thời hạn dài nên chất lượng tín dụng chỉ thực sự được kiểm chứng sau nhiều quý, khi dự án hoàn thành, người mua bắt đầu trả nợ hoặc thị trường xuất hiện biến động.
Nếu thị trường bất động sản phục hồi đúng kỳ vọng, thanh khoản cải thiện và giá trị tài sản bảo đảm tiếp tục tăng, VPBank không chỉ duy trì được tỷ lệ nợ xấu ở mức thấp mà còn có thể giảm chi phí dự phòng, qua đó cải thiện lợi nhuận.
Ngược lại, nếu chu kỳ phục hồi chậm hơn dự kiến, pháp lý dự án tiếp tục vướng mắc hoặc thanh khoản thị trường suy yếu, áp lực nợ xấu sẽ bắt đầu xuất hiện. Khi đó, với quy mô hơn 325.000 tỷ đồng dư nợ bất động sản, chỉ cần một tỷ lệ nhỏ các khoản vay phát sinh vấn đề cũng sẽ khiến chi phí dự phòng tăng lên đáng kể, ảnh hưởng trực tiếp đến lợi nhuận và ROE của ngân hàng.
Nói cách khác, điều thị trường cần theo dõi trong 2-4 quý tới là liệu VPBank có tiếp tục giữ được tỷ lệ nợ xấu quanh 2% khi các khoản vay mới bắt đầu bước vào giai đoạn giải ngân và trả nợ hay không. Đây mới là thước đo phản ánh chất lượng của chiến lược mở rộng tín dụng bất động sản.
5. Góc nhìn đầu tư
Dưới góc nhìn đầu tư, việc VPBank tăng hơn 100.000 tỷ đồng dư nợ bất động sản không nên được nhìn nhận đơn thuần là sự gia tăng rủi ro tín dụng.
Đây là một quyết định mang tính chiến lược, phản ánh niềm tin của ban lãnh đạo vào triển vọng phục hồi của thị trường bất động sản trong những năm tới.
Nếu kịch bản tích cực xảy ra, VPBank có thể trở thành một trong những ngân hàng hưởng lợi lớn nhất khi tín dụng tăng trưởng, chất lượng tài sản cải thiện và hệ sinh thái tài chính tiếp tục mở rộng.
Tuy nhiên, nhà đầu tư cũng cần theo dõi chặt chẽ chất lượng danh mục cho vay bất động sản, tỷ lệ nợ xấu, chi phí dự phòng và khả năng kiểm soát rủi ro của ngân hàng trong các quý tới. Đây sẽ là những yếu tố quyết định liệu chiến lược mở rộng tín dụng hiện nay có thực sự chuyển hóa thành tăng trưởng lợi nhuận bền vững hay không.
Vì vậy, việc hơn 100.000 tỷ đồng tín dụng mới có đủ chất lượng để chuyển hóa thành lợi nhuận bền vững hay không? Hay chính điều này sẽ trở thành gánh nặng nếu chu kỳ phục hồi không diễn ra như kỳ vọng.
Đó mới là yếu tố quyết định liệu chiến lược hiện tại sẽ trở thành động lực đưa VPBank bước vào chu kỳ tăng trưởng mới, hay là phép thử lớn nhất đối với chất lượng tài sản và năng lực quản trị rủi ro của ngân hàng.
Bạn có quan điểm thế nào? Hãy để lại bình luận nhé!
