Có một câu mà Thuỳ thường muốn người mua nhà phố Hà Nội phải hiểu thật rõ:
“Nhà không dính quy hoạch mở đường” chưa đồng nghĩa với “căn nhà không còn vấn đề gì về quy hoạch”.
Nhiều người đi xem nhà, nghe chủ hoặc môi giới nói:
“Anh chị yên tâm, nhà này không vướng đường quy hoạch, sổ đỏ đầy đủ!”
Thế là cảm thấy an tâm, bắt đầu thương lượng giá, thậm chí chuẩn bị đặt cọc.
Nhưng theo Thuỳ, với một căn nhà trị giá 10–20 tỷ, chỉ kiểm tra xem có bị mở đường hay không là chưa đủ.
Bởi quy hoạch không chỉ có đường giao thông.
1. Không vướng mở đường, nhưng có nằm trong quy hoạch sử dụng đất cho mục đích khác không?
Một khu đất có thể không nằm trên tuyến đường dự kiến mở rộng nhưng vẫn thuộc phạm vi quy hoạch dành cho công trình công cộng, hạ tầng kỹ thuật, cây xanh hoặc mục đích sử dụng khác.
Người mua cần xác định đúng vị trí thửa đất trên hồ sơ quy hoạch hiện hành, thay vì chỉ nhìn bản đồ đường giao thông.
2. Không bị thu hồi đất làm đường, nhưng có bị ảnh hưởng bởi chỉ giới xây dựng không?
Đây là điều đặc biệt đáng quan tâm nếu bạn mua nhà cũ với ý định đập đi xây mới.
Một căn nhà đang sử dụng bình thường không có nghĩa sau này muốn xây lại bao nhiêu tầng, xây kín bao nhiêu diện tích cũng được.
Việc xây dựng còn phụ thuộc vào quy hoạch, chỉ giới, quy định quản lý kiến trúc và các điều kiện cấp phép có liên quan.
Có những hạn chế không ảnh hưởng nhiều đến việc sử dụng nhà hiện tại, nhưng lại rất quan trọng với người muốn cải tạo hoặc xây mới.
3. Hiện tại nhà rất thoáng, nhưng quy hoạch khu vực xung quanh sẽ thay đổi thế nào?
Một căn nhà có thể không nằm trong diện tích dự kiến thu hồi, nhưng khu đất đối diện hoặc bên cạnh lại có định hướng xây dựng công trình khác.
Điều đó có thể làm thay đổi giao thông, mật độ dân cư, tiếng ồn, ánh sáng hoặc môi trường sống.
Không phải thay đổi nào cũng bất lợi. Có những công trình mới đem lại nhiều tiện ích cho khu vực.
Nhưng người mua nên biết trước những thông tin đã được phê duyệt có liên quan đến căn nhà mình đang cân nhắc.
4. Thông tin quy hoạch đang xem là bản nào, đã được phê duyệt hay mới là đề xuất?
Đây là điểm Thuỳ cho rằng rất dễ bị nhầm lẫn.
Có người xem một hình ảnh bản đồ trên mạng rồi kết luận nhà an toàn.
Có người nghe thông tin khu vực sắp điều chỉnh quy hoạch và tưởng mọi thứ đã được quyết định.
Trong khi đó, quy hoạch có nhiều loại, nhiều cấp độ và có thể được điều chỉnh theo trình tự pháp luật.
Bản đồ tham khảo, phương án đề xuất và hồ sơ quy hoạch đã được phê duyệt không có giá trị như nhau.
Vì vậy, khi mua nhà, cần kiểm tra đúng hồ sơ đang có hiệu lực và hỏi rõ các thông tin chưa xác định được.
VẬY NGƯỜI MUA NHÀ PHỐ HÀ NỘI NÊN LÀM GÌ?
Theo Thuỳ, trước khi đặt cọc, tối thiểu cần làm rõ:
Vị trí, ranh giới và số thửa đất trên giấy chứng nhận có khớp thực tế không?
Thửa đất liên quan đến những quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị và chỉ giới nào?
Có kế hoạch thực hiện dự án, thu hồi đất hoặc những thông tin pháp lý khác ảnh hưởng đến tài sản không?
Nếu muốn sửa chữa, cải tạo, xây mới thì cần đáp ứng những điều kiện gì?
Thông tin đã được kiểm chứng từ hồ sơ và cơ quan có thẩm quyền hay mới chỉ do người bán cung cấp?
Thuỳ không cho rằng cứ bất động sản nằm trong khu vực có quy hoạch là không nên mua.
Quy hoạch là một phần tất yếu của quá trình phát triển đô thị. Có quy hoạch mang lại lợi ích, có quy hoạch tạo ra những hạn chế nhất định đối với việc sử dụng tài sản.
Điều quan trọng là người mua phải hiểu quy hoạch đó tác động cụ thể thế nào đến căn nhà và mục đích mua của mình.
Một người mua để ở ngay có thể quan tâm khác với người mua nhà cũ để xây mới.
Một người mua để kinh doanh cũng sẽ có những yêu cầu khác với người mua để giữ tài sản lâu dài.
ĐỪNG CHỈ HỎI “NHÀ NÀY CÓ BỊ MỞ ĐƯỜNG KHÔNG?”. HÃY HỎI “CĂN NHÀ NÀY CÓ NHỮNG HẠN CHẾ GÌ VỀ QUY HOẠCH VÀ VIỆC SỬ DỤNG TRONG TƯƠNG LAI?”.
Bởi mua được một căn nhà đẹp mới là bước đầu.
Hiểu rõ những quyền lợi và hạn chế pháp lý của tài sản mới giúp chúng ta đưa ra quyết định có cơ sở.
