Mình vừa bóc tách xong báo cáo tài chính kiểm toán 2025 của Novaland. Có vài con số khiến mình phải dừng lại khá lâu.
Bức tranh tài chính của NVL có thực sự sáng?
Doanh thu thuần 2025 chỉ đạt 6.966 tỷ đồng, giảm 23% so với năm trước. Lợi nhuận sau thuế 1.861 tỷ có vẻ ổn, nhưng phần lớn đến từ hoàn nhập 6.256 tỷ chi phí nghĩa vụ đất đai và tiền phạt chậm nộp thuế, không phải từ hoạt động kinh doanh cốt lõi.
Nói cách khác, NVL chưa thực sự có lãi nếu nhìn vào dòng tiền vận hành. Tổng dư nợ cuối 2025 lên tới 67.391 tỷ đồng, tăng thêm gần 5.825 tỷ so với đầu năm. Dòng tiền kinh doanh âm 6.145 tỷ và đây không phải câu chuyện của riêng một năm.
Đáng chú ý, khoảng 17.000 tỷ đồng nợ đang được đảm bảo bằng chính cổ phiếu NVL, tương đương 25% tổng dư nợ. Khi giá cổ phiếu tăng, áp lực tạm thời được giấu đi. Nhưng chỉ cần giá điều chỉnh, nguy cơ giải chấp sẽ quay lại rất nhanh. Đây là điều thị trường thường bỏ quên khi đang hưng phấn với sóng tăng giá.
Vậy vì sao giá NVL lại tăng mạnh?
Câu trả lời không nằm ở nội tại hiện tại, mà nằm ở kỳ vọng tương lai.
ĐHĐCĐ 2026 thông qua kế hoạch doanh thu 22.715 tỷ đồng, gấp hơn 3 lần so với 2025, cùng mục tiêu lợi nhuận sau thuế 1.852 tỷ đồng. Con số rất đẹp, nhưng cần nhớ rằng đây là kế hoạch, không phải kết quả đã đạt được.
Aqua City dự kiến bắt đầu cấp sổ hồng từ tháng 6/2026. Doanh thu lũy kế đến 2030 từ các dự án đang triển khai được ước tính hơn 470.000 tỷ đồng. Đây là câu chuyện hấp dẫn, và thị trường đang trả tiền cho câu chuyện đó.
Những rủi ro lớn mà nhiều nhà đầu tư đang bỏ qua
Novaland đã được thông qua phương án phát hành tối đa 800 triệu cổ phiếu riêng lẻ, cộng thêm hơn 111 triệu cổ phiếu ESOP. Nếu thực hiện đầy đủ, mức độ pha loãng là rất đáng kể và cổ đông hiện tại sẽ chịu ảnh hưởng trực tiếp.
Bên cạnh đó, khoảng 9.644 tỷ đồng nợ đã đến hạn nhưng chưa thanh toán. Kế hoạch bán tài sản 18.541 tỷ đồng mới thực hiện được 2.441 tỷ, tương đương 13% kế hoạch. Tiến độ này chậm hơn nhiều so với kỳ vọng ban lãnh đạo.
NVL phù hợp với nhà đầu tư nào?
NVL phù hợp với người chấp nhận rủi ro cao, có khẩu vị đầu cơ rõ ràng. Và điều quan trọng nhất: không nên dùng margin.
NVL không phù hợp với nhà đầu tư tìm kiếm cổ phiếu an toàn để nắm giữ dài hạn. Nếu câu chuyện phục hồi của Novaland thành công, đây sẽ là một case rất đẹp.
Nhưng giữa kỳ vọng và hiện thực vẫn còn một khoảng cách lớn — đó là dòng tiền và pháp lý.
Mua NVL vì tin vào câu chuyện là hoàn toàn được. Nhưng hãy hiểu rõ mình đang mua điều gì và nên chốt lời vì lý do đó.
Bạn đang nhìn NVL như thế nào — cơ hội phục hồi hay chỉ là 1 cái bẫy tiếp theo? Comment quan điểm bên dưới.
CRE: Nguyen Ngoc Anh
