Điều gì đang xảy ra?

Phía sau thương vụ không chỉ là câu chuyện hợp tác đơn thuần, mà còn phản ánh sự dịch chuyển rất lớn của dòng vốn bất động sản Việt Nam sau giai đoạn siết tín dụng. Một bên là Techcombank — ngân hàng từng tăng trưởng cực mạnh nhờ bất động sản nhưng nay bắt đầu bước vào giai đoạn tái cấu trúc tăng trưởng, giảm phụ thuộc vào lĩnh vực này. Bên còn lại là Sacombank — ngân hàng vẫn còn dư địa thanh khoản, room tín dụng bất động sản và khả năng mở rộng cho vay trong chu kỳ dự án mới.

Vậy Vingroup đang nhìn thấy điều gì ở Sacombank? Techcombank thực sự đang gặp áp lực gì? Và liệu đây có phải tín hiệu cho thấy “bản đồ quyền lực dòng vốn” trong ngành ngân hàng đang thay đổi?

Phân tích dưới đây sẽ cho thấy vì sao cái bắt tay giữa Vingroup và Sacombank có thể không đơn thuần là một thương vụ hợp tác, mà là dấu hiệu của một chu kỳ vốn mới đang bắt đầu.

"Việc Vingroup và Sacombank ký kết hợp tác chiến lược đang trở thành một trong những diễn biến đáng chú ý nhất của ngành tài chính - bất động sản năm 2026. Bởi nhiều năm qua, khi nhắc đến hệ sinh thái vốn của Vingroup, thị trường thường nghĩ ngay đến Techcombank. Thậm chí đã có giai đoạn giới đầu tư truyền tai nhau rằng: “Techcombank là ngân hàng gắn chặt nhất với hệ sinh thái Masan - Vingroup.”

Câu hỏi đặt ra là:

Vì sao Vingroup lại không chọn Techcombank làm đối tác chiến lược trọng tâm cho chu kỳ bất động sản mới, mà lại là Sacombank? Và quan trọng hơn: Điều gì đang thực sự xảy ra với Techcombank?

1. Techcombank vấn đề tái cấu trúc tăng trưởng.

Nhìn vào báo cáo tài chính quý I/2026 của Techcombank, có thể thấy một vấn đề rất rõ:

- Tỷ trọng cho vay liên quan đến bất động sản đang ở mức quá lớn.

Tính đến ngày 31/3/2026, tổng dư nợ cho vay khách hàng của Techcombank đạt hơn 725.109 tỷ đồng. Trong đó, riêng cho vay kinh doanh bất động sản đã lên tới gần 198.854 tỷ đồng - chiếm tỷ trọng rất lớn trong cơ cấu tín dụng.

Đây là con số đáng chú ý, bởi trong bối cảnh hiện nay, tăng trưởng tín dụng bất động sản đang bị kiểm soát chặt hơn rất nhiều.

- Đặc biệt, Techcombank cũng đang có dấu hiệu phải tái cơ cấu danh mục cho vay.

Tính đến hết quý I/2026, dư nợ cho vay cá nhân đã tăng mạnh lên hơn 331.826 tỷ đồng. Điều này cho thấy ngân hàng đang cố gắng dịch chuyển dần cơ cấu tín dụng sang nhóm bán lẻ và tiêu dùng cá nhân nhằm giảm phụ thuộc vào bất động sản.

Một điểm rất đáng chú ý khác nằm ở câu chuyện nguồn vốn.

Tính đến ngày 31/12/2025, tổng tiền gửi khách hàng của Techcombank ở mức gần 600.000 tỷ đồng. Tuy nhiên đến hết quý I/2026, con số này gần như không tăng trưởng, thậm chí giảm nhẹ xuống khoảng 599.800 tỷ đồng.

Điều này phản ánh áp lực rất lớn. Bởi với ngân hàng, tiền gửi chính là “nguyên liệu đầu vào” cho hoạt động cho vay.

Nếu tiền gửi tăng chậm, khả năng mở rộng tín dụng cũng sẽ bị ảnh hưởng trực tiếp. Và thực tế, tăng trưởng tín dụng của Techcombank đang giảm rất mạnh:

  • Quý I/2022: tăng 5,5%
  • Quý I/2023: tăng 10,5%
  • Quý I/2024: tăng 7,3%
  • Quý I/2025: tăng 5,1%
  • Quý I/2026: chỉ còn 3,8%

Đây là mức thấp nhất trong 5 năm trở lại đây.

Techcombank hiện không còn ở trạng thái “tăng trưởng cao” nữa. Mà đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc tăng trưởng:

- Giảm phụ thuộc vào bất động sản,

- Cơ cấu lại danh mục tín dụng

- Kiểm soát lại cân đối nguồn vốn.

Trong bối cảnh đó, việc tiếp tục bơm mạnh tín dụng cho các đại dự án bất động sản của Vingroup sẽ khiến áp lực tài sản của Techcombank lớn hơn rất nhiều.

2. Tiền đề cho sự hợp tác giữa Vingroup và Sacombank

Khác với Techcombank, Sacombank hiện lại đang sở hữu trạng thái thanh khoản khá đặc biệt. Tính đến cuối năm 2025:

- Cho vay khách hàng của Sacombank đạt khoảng 606.336 tỷ đồng.

- Tiền gửi khách hàng lên tới 618.341 tỷ đồng.

- Tiền gửi và cho vay các tổ chức tín dụng khác đạt hơn 172.510 tỷ đồng.

Điều đó đồng nghĩa, LDR thuần của Sacombank hiện vẫn dưới 100%. Trong bối cảnh nhiều ngân hàng đang phải đối mặt với áp lực LDR vượt cao, đây là lợi thế rất lớn.

Hiểu đơn giản, Sacombank vẫn còn nhiều “tiền thật” để cho vay. Không chỉ vậy, cơ cấu tín dụng bất động sản của Sacombank hiện cũng khá thấp.

Tính đến 31/12/2025, dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản của Sacombank chỉ khoảng 29.352 tỷ đồng, tương đương khoảng 5% tổng danh mục cho vay.

Điều này tạo ra khác biệt rất lớn so với Techcombank.

Bởi trong khi Techcombank đang phải giảm tỷ trọng bất động sản, thì Sacombank lại còn rất nhiều room để mở rộng tín dụng vào lĩnh vực này. Và đây có thể là yếu tố quan trọng khiến Vingroup lựa chọn Sacombank cho chu kỳ dự án mới như: Vinhomes Cần Giờ; Vinhomes Hạ Long Xanh và hàng loạt đại dự án cần nhu cầu vốn rất lớn trong giai đoạn tới.

Đặc biệt, sau Công văn 11686 của Ngân hàng Nhà nước yêu cầu tăng trưởng tín dụng bất động sản không được vượt quá tăng trưởng tín dụng chung, các ngân hàng có dư địa tín dụng bất động sản thấp sẽ trở thành lợi thế cực lớn và Sacombank đang là một trong số ít ngân hàng còn giữ được dư địa đó.

3. Kết luận:

Việc Vingroup hợp tác chiến lược với Sacombank chưa thể khẳng định Techcombank mất vị thế. Nhưng nó cho thấy một sự thay đổi rất đáng chú ý trong dòng chảy vốn của hệ sinh thái bất động sản lớn nhất Việt Nam.

Nhiều năm trước, Techcombank từng là biểu tượng cho giai đoạn tăng trưởng mạnh của tín dụng bất động sản tư nhân.

Còn hiện tại, Sacombank lại nổi lên như một ngân hàng còn room, còn thanh khoản và còn khả năng mở rộng tín dụng bất động sản.

Và trong ngành ngân hàng, đôi khi điều quan trọng nhất không nằm ở quy mô lớn đến đâu. Mà là:

Ở thời điểm thị trường cần vốn nhất, ai mới là người còn đủ khả năng để cho vay?

Bạn nghĩ sao về sự lựa chọn của Vingroup? hãy để lại bình luận phía dưới để thảo luận".

Cre: Trần Phương Anh