Theo JLL, 11 tháng đầu năm, tổng giao dịch M&A bất động sản đạt 2,4 tỷ USD, nhưng nếu tính cả deal chưa công bố, con số còn “khủng” hơn. Trong đó, nhà ở chiếm 70%, khoảng 1,68 tỷ USD. Các mảng thương mại, nghỉ dưỡng và trung tâm dữ liệu cũng có “chỗ đứng” riêng với tỷ trọng 17,7% – 5,3% – 3,3%.

Không dừng ở đó, hàng loạt ông lớn sau tái cơ cấu cũng quay lại đường đua. Novaland, Phát Đạt… đều đang rất “nhiệt” với các thương vụ gom dự án.

Điều đáng chú ý: khối lượng giao dịch thực tế cao hơn số công bố. Bất động sản đã hút 2,75 tỷ USD FDI, giải ngân 1,5 tỷ USD chỉ trong 10 tháng. Dòng vốn nhắm thẳng những dự án pháp lý sạch, quy hoạch rõ ràng — đúng kiểu “có gì chắc mới xuống tiền”.

Thị trường cũng phân tầng rõ rệt:

  • Nhà đầu tư nội: giao dịch nhiều, quy mô vừa và nhỏ.
  • Nhà đầu tư ngoại: gom thương vụ lớn – từ đại đô thị đến công nghiệp.

Xu hướng gom quỹ đất lên ngôi

Nguồn cung đất sạch khan hiếm khiến chiến lược “tích trữ quỹ đất” ngày càng quan trọng. Chính sách cho phép thỏa thuận quyền sử dụng đất không phải đất ở để làm nhà ở thương mại từ tháng 4/2025 gần như mở thêm một đường cao tốc cho M&A. JLL dự báo mảng nhà ở tiếp tục là “tâm điểm”.

Nghị quyết 171/2024/QH15 cũng chính thức mở đường cho việc chuyển đổi đất phi nông nghiệp thành dự án nhà ở thương mại — cuộc chơi đang mở cho những ai đủ nhanh và đủ lực.

Văn phòng – khách sạn – công nghiệp: mỗi phân khúc một câu chuyện

  • Văn phòng: TP.HCM thiếu nguồn cung, giá thuê tăng; Hà Nội hút FDI mạnh.
  • Khách sạn: lợi suất kỳ vọng 8–9%, giao dịch khoảng 125 triệu USD.
  • Công nghiệp: 11 tháng đạt 74 triệu USD, xu hướng mua lại KCN có hạ tầng sẵn để giảm rủi ro.

Ngoài ra, các sản phẩm như quỹ đất công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn, kho lạnh, trung tâm dữ liệu… đang khiến bức tranh M&A thêm phong phú.

Một chút gợi mở

Nhìn vào dòng tiền, chính sách và xu hướng gom quỹ đất đang tăng tốc, có thể thấy M&A bất động sản vẫn là sân chơi hấp dẫn — nhưng không còn là cuộc chơi của sự “liều lĩnh” mà là cuộc chơi của tốc độ + pháp lý + nguồn lực.

Nếu muốn bước vào “cuộc chơi” này, nhà đầu tư nên:

  • Ưu tiên dự án pháp lý sạch – đây đang là tiêu chí đầu tiên mà thị trường định giá.
  • Tập trung vào quỹ đất có quy hoạch rõ, đặc biệt là đất có thể chuyển đổi theo khung pháp lý mới.
  • Chọn phân khúc có nhu cầu thật, như nhà ở và công nghiệp — nơi tỷ lệ hấp thụ vẫn cao.
  • Đi cùng đối tác có kinh nghiệm M&A nếu nguồn lực không quá mạnh, vì cạnh tranh đang gay gắt hơn từng ngày.

Tóm lại: 2025 là năm “Thanh lọc của thị trường bất động sản, doanh nghiệp nào đi nhanh thì còn chỗ”. Nhà đầu tư, doanh nghiệp vào thị trường lúc này cần tỉnh táo, nhưng nếu đi đúng hướng, cơ hội vẫn rất lớn.