Trước đây, NHNN yêu cầu các ngân hàng kiểm soát tăng trưởng tín dụng bất động sản không vượt quá tốc độ tăng trưởng tín dụng chung. Điều này khiến nhiều ngân hàng phải hạn chế cho vay bất động sản khi dư nợ lĩnh vực này tăng quá nhanh.

Tuy nhiên, từ 1/1/2026 đến 31/12/2026, phần dư nợ tăng thêm dành cho:

• Nhà ở xã hội, KCN, Khu chế xuất

sẽ không bị tính vào dư nợ tín dụng bất động sản khi kiểm soát room tín dụng. Điều này đồng nghĩa các ngân hàng có thêm dư địa giải ngân cho các phân khúc này mà không làm ảnh hưởng đến hạn mức tăng trưởng tín dụng bất động sản của họ.

Tại sao NHNN phải làm như vậy?

1. Giải quyết bài toán thiếu nhà ở xã hội

Đây là mục tiêu quan trọng nhất.

Thị trường hiện đang thiếu nghiêm trọng nguồn cung nhà ở giá rẻ trong khi giá nhà liên tục tăng nhanh hơn thu nhập người dân. Nếu tiếp tục áp chung một hạn mức tín dụng cho toàn bộ bất động sản thì:

• Ngân hàng sẽ ưu tiên các dự án thương mại có biên lợi nhuận cao.

• NOXH khó tiếp cận vốn hơn do lợi nhuận thấp.

Việc tách NOXH ra khỏi room tín dụng bất động sản giúp dòng vốn chảy đúng vào phân khúc mà Chính phủ đang ưu tiên.

2. Hỗ trợ làn sóng FDI và phát triển công nghiệp

KCN hiện là một trong những lĩnh vực hưởng lợi lớn từ:

• Xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng khỏi Trung Quốc.

• Dòng vốn FDI vào Việt Nam.

• Sự mở rộng sản xuất của các tập đoàn điện tử, công nghệ.

Đây là lý do NHNN xếp KCN vào nhóm ưu tiên thay vì xem như một khoản vay bất động sản thông thường.

3. Giảm áp lực cho 25 ngân hàng thương mại

Năm 2025:

• Tín dụng tăng trên 19%.

• Huy động vốn chỉ tăng khoảng 14%.

Điều này tạo áp lực thanh khoản cho hệ thống ngân hàng.

Trong khi đó, nhiều ngân hàng lớn như:

• ACB, TCB, BID, CTG

đều có tỷ trọng cho vay bất động sản tương đối cao.

Việc loại NOXH và KCN ra khỏi room tín dụng giúp các ngân hàng:

• Tăng dư địa giải ngân.

• Không bị giảm chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng.

• Duy trì tốc độ tăng trưởng lợi nhuận.

Nhưng vẫn có những rủi ro cần theo dõi

Rủi ro 1: Tín dụng vẫn tăng nhanh hơn huy động

NHNN đang lo ngại:

• Tín dụng tăng khoảng 18-19%.

• Huy động vốn chỉ tăng khoảng 15%.

Nếu khoảng cách này tiếp tục mở rộng:

• Lãi suất huy động có thể tăng.

• Chi phí vốn ngân hàng tăng.

• Lợi nhuận ngân hàng bị ảnh hưởng.

Rủi ro 2: "Núp bóng" nhà ở xã hội

Thị trường từng xuất hiện tình trạng doanh nghiệp tận dụng chính sách ưu đãi để:

• Chuyển đổi dự án.

• Xin cơ chế ưu tiên.

• Hưởng tín dụng giá rẻ.

Do đó NHNN vẫn duy trì yêu cầu kiểm soát chặt tăng trưởng tín dụng bất động sản nói chung.

Rủi ro 3: Không cứu toàn bộ thị trường bất động sản

Nhiều nhà đầu tư có thể hiểu nhầm đây là tín hiệu NHNN đang "mở van" cho bất động sản.

Thực tế:

• Chỉ NOXH và KCN được ưu tiên.

• Bất động sản đầu cơ, đất nền, dự án cao cấp vẫn chịu giám sát chặt.

• NHNN tiếp tục yêu cầu tín dụng bất động sản không tăng nóng.

Đây là chính sách mang tính chọn lọc dòng tiền, không phải nới lỏng toàn diện cho bất động sản.

Nhà đầu tư nên ưu tiên theo dõi:

1. Cổ phiếu ngân hàng có tỷ trọng cho vay NOXH và KCN lớn.

2. Cổ phiếu khu công nghiệp hưởng lợi từ FDI.

3. Doanh nghiệp phát triển NOXH có quỹ đất sạch và dự án sắp triển khai.

Trong khi đó, các doanh nghiệp bất động sản phụ thuộc vào phân khúc đầu cơ hoặc cao cấp sẽ không được hưởng lợi nhiều từ chính sách này.

Tóm lại, đây là tín hiệu cho thấy NHNN đang chuyển từ tư duy "siết hay nới bất động sản" sang "phân luồng tín dụng", ưu tiên vốn cho nhà ở xã hội và sản xuất công nghiệp, đồng thời vẫn kiểm soát rủi ro đầu cơ trên thị trường địa ốc.

Cre: Quang Thắng

* Bài viết được mình share sau khi tác giả đồng ý với mục đích cung cấp thêm góc nhìn cho nhà đầu tư. Bài viết không nhằm mục đích khuyến cáo mua hay bán cổ phiếu. Nhà đầu tư cân nhắc kỹ với mỗi quyết định của mình nhé!