“Không có phép màu nào xảy ra.”
Một câu mở đầu thật lạ cho một bài rao bán nhà. Thường thì tin rao bán nhà sẽ bắt đầu bằng: “siêu phẩm”, “cắt lỗ”, “chủ cần bán gấp” hoặc “giá tốt nhất thị trường”...
Nhưng lần này, người bán lại nói thẳng: không có phép màu.
Căn hộ được nhắc tới là một căn tại The Zei Mỹ Đình, diện tích 95m², thiết kế 3 phòng ngủ, 2 vệ sinh, ban công rộng, view thoáng ra công viên. Pháp lý đã có sổ, sẵn sàng công chứng sang tên. Nghe qua thì gần như đã đầy đủ các yếu tố cần cân nhắc của một căn hộ dễ bán.
Chỉ có điều, căn hộ đã được rao suốt 3 tháng, tiếp vài chục lượt khách đến xem nhưng vẫn chưa gặp được người “bén duyên”. Nay chủ nhà giảm thêm 400 triệu đồng để bán nhanh trong tháng, giá điều chỉnh còn quanh 9 tỷ đồng.
Đọc đến đây mới thấy, thị trường bây giờ cũng biết cách làm người ta bớt mơ mộng.
Vài tháng trước, theo nội dung bài rao, các căn tương đương từng giao dịch tầm 11 tỷ. Nay còn quanh 9 tỷ, tức là đã giảm rất sâu. Nhưng vấn đề nằm ở chỗ: người bán nhìn vào số tiền đã giảm, còn người mua nhìn vào số tiền còn lại phải trả.
Mà con số còn lại là 9 tỷ.
Một căn 95m² giá quanh 9 tỷ tức khoảng 95 triệu đồng/m². Đây không còn là câu chuyện “giảm 400 triệu có hấp dẫn không”, mà là: với 9 tỷ đồng, người mua có thật sự muốn xuống tiền lúc này không?
Bởi nếu nhìn vào mức giá khi dự án mới mở bán (2019) chỉ từ 32-45 triệu/m2, thì mức giá rao hiện tại của chủ nhà vẫn cao gấp hơn 2 lần.
Tuy nhiên, cũng phải nói thẳng. Bối cảnh hiện tại đã khác rất nhiều 2019. Hiện nay giá đất, giá vật liệu xây dựng, nhân công... đều tăng rất mạnh cho nên hầu hết dự án chung cư mở bán mới trong nội đô đều có mức từ 120 - 200 triệu đồng/m2. Đó là không kể, tại một số vị trí, giá căn hộ còn được đẩy lên tới 400 triệu đồng/m2.
Trong bối cảnh đó, một căn hộ cũ hơn, có sổ, diện tích lớn, giá quanh 95 triệu đồng/m² rõ ràng mềm hơn và đáng cân nhắc hơn rất nhiều?!
The Zei Mỹ Đình không phải một dự án vô danh.
Dự án nằm ở số 8 Lê Đức Thọ, khu vực Mỹ Đình, với quy mô 42 tầng và gần 900 căn hộ. Vị trí ổn, nhà đã hiện hữu, pháp lý sẵn. Chính vì vậy, việc một căn hộ đẹp vẫn phải giảm thêm để tìm khách mới đáng chú ý.
Nó cho thấy vấn đề của thị trường hiện tại không hẳn là nhà xấu hay pháp lý yếu.
Vấn đề là mặt bằng giá đã leo lên một vùng khiến người mua phải tính rất kỹ.
Nếu trước đây người mua hỏi “căn này còn không?”, thì bây giờ câu hỏi có thể đã đổi thành: “9 tỷ này có đáng hay không?”
Hơn nữa, bối cảnh chung hiện nay cũng không còn thuận chiều. Thị trường chung cư Hà Nội sau giai đoạn tăng mạnh đã bắt đầu xuất hiện những nhịp hạ nhiệt, tốc độ tăng giá giảm còn một nửa. Nhiều căn thứ cấp phải điều chỉnh giá, thanh khoản không còn dễ như giai đoạn người mua tranh nhau xuống tiền.
Dữ liệu Hãng tư vấn Cushman & Wakefield công bố cách đây không lâu cho thấy, trong 6 tháng đầu năm, Hà Nội chỉ ghi nhận khoảng 11.000 căn hộ mở bán mới. Riêng quý II đạt gần 4.700 căn, giảm 29% so với quý trước và giảm tới 44% so với cùng kỳ năm ngoái. Đây là tín hiệu cho thấy các chủ đầu tư đang thận trọng hơn trong việc đưa hàng ra thị trường khi lực cầu giảm.
Đáng chú ý, không chỉ nguồn cung bắt đầu giảm mà sự lệch pha này cũng thể hiện rõ ở thanh khoản. Trong nửa đầu năm, thị trường tiêu thụ khoảng 9.700 căn hộ, riêng quý II đạt gần 4.600 căn, giảm 12% theo quý và giảm 45% theo năm.
Thế nên, “không có phép màu nào xảy ra” có lẽ không chỉ là lời than của một chủ nhà.
Mà nó là tâm trạng của cả một giai đoạn thị trường.
Theo bạn, một căn hộ từng được kỳ vọng 11 tỷ, nay quanh 9 tỷ, là cơ hội tốt hay vẫn là mức giá khiến người mua phải nghĩ rất lâu?
