Theo JLL Việt Nam, giá nhà biệt tự/liền kề sơ cấp tại TP.HCM trong quý IV/2025 chỉ còn 8.033 USD/m² (khoảng 210 triệu đồng/m²) – giảm 48,5% so với quý trước và 52,6% so với cùng kỳ năm ngoái. Con số này gây bất ngờ lớn nếu nhìn lại mặt bằng 350–450 triệu đồng/m² vốn được xem là “chuẩn mới” của phân khúc liền thổ TP.HCM suốt nhiều năm.
📉 Vậy điều gì đang thực sự xảy ra?
Câu trả lời nằm ở Cần Giờ, nơi lần đầu tiên xuất hiện một rổ hàng liền thổ quy mô cực lớn, giá bán thấp hơn đáng kể so với các dự án nội đô và cận nội đô trước đó. Tâm điểm chính là Vinhomes Cần Giờ (Vinhomes Green Paradise) – siêu dự án đô thị – nghỉ dưỡng ven biển do Vingroup phát triển, quy mô gần 2.870 ha, vốn đầu tư hơn 10 tỷ USD.
Thật khó tin phải không bạn, vì thường thì Vinhomes xây dự án ở đâu, giá nhà và đất sẽ tăng nhanh ở khu vực đó, nhưng lần này “gió đã đổi chiều”?
Tương tự, CBRE Việt Nam cũng ghi nhận giá nhà liền thổ sơ cấp TP.HCM trong quý IV/2025 giảm gần 39% so với cùng kỳ, do các dự án mở bán chủ yếu nằm xa trung tâm với mức giá “dễ thở” hơn.
Bạn thấy đấy, khi đại đô thị “khủng” đồng loạt tung ra nguồn cung đã kéo tụt mặt bằng giá trung bình toàn thị trường, dù giá từng dự án không hẳn giảm sâu. Đây là yếu tố mang tính cơ cấu, không phải điều chỉnh ngắn hạn.
📌 Tuy nhiên, tôi nhấn mạnh cho bạn hiểu: Mức giảm giá hơn 50% là do nguồn cung mới giá thấp của Vinhomes được tung ra thị trường nên kéo tụt mặt bằng giá trung bình của phân khúc này giảm sâu chứ hoàn toàn không có chuyện giá bán nhà biệt thự toàn TP.HCM giảm sốc vậy bạn nhé.
📊 Nguồn cung và thanh khoản cùng bùng nổ
– Nguồn cung nhà liền thổ quý IV/2025 đạt 3.400 căn, tăng gấp 17 lần so với quý trước
– Lượng tiêu thụ vượt 2.000 căn, mức cao nhất kể từ năm 2022
– Động lực chính đến từ giao dịch sơ cấp tại các đại dự án vùng ven
💬 Chuyên gia nói gì?
Theo bà Phan Thị Ánh Đào, Trưởng phòng Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu JLL Việt Nam, những diễn biến trong quý cuối năm 2025 cho thấy, thị trường nhà ở TP.HCM đang bước vào một chu kỳ mới với nhiều tín hiệu tích cực. Sức cầu không chỉ hồi phục mà còn tập trung rõ nét vào các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, giá bán phù hợp và được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín.
Đáng chú ý, các chính sách thanh toán giãn theo tiến độ xây dựng giúp giảm đáng kể áp lực dòng tiền, qua đó thu hút nhóm nhà đầu tư có quy mô vốn nhỏ hơn, với kỳ vọng tăng trưởng từ các dự án hạ tầng trong tương lai.
"Người mua vẫn thể hiện nhu cầu cao với các dự án có pháp lý minh bạch, tiềm năng khai thác thương mại và khả năng thanh khoản tốt", bà Đào nhận định.
Dự báo về triển vọng thị trường năm nay, JLL cho biết, TP.HCM dự kiến có khoảng 4.500 căn biệt thự/liền kề mới, trong đó các đại đô thị như Vinhomes Green Paradise Cần Giờ sẽ đóng vai trò nguồn cung chủ lực, giúp ổn định mặt bằng giá sau nhiều năm tăng nóng.
👉 Tóm lại, câu chuyện “giá nhà giảm” lần này không phải dấu hiệu tiêu cực, mà là kết quả của một sự tái cấu trúc nguồn cung.
Và Vinhomes Cần Giờ đang là mảnh ghép lớn nhất, góp phần đưa thị trường biệt thự TP.HCM bước sang một chu kỳ cân bằng hơn, thực chất hơn sau nhiều năm chỉ dành cho số ít.
