Có 3 điểm mà anh em đầu tư bất động sản và cổ phiếu địa ốc cần chú ý:

  • Thứ nhất: Đề xuất áp thuế suất 0,2% đối với đất bỏ hoang, chậm hoặc không đưa vào sử dụng, đặc biệt là không áp dụng hạn mức. Tức là toàn bộ diện tích đất thuộc diện chịu thuế đều áp dụng mức 0,2%.
  • Thứ hai: Theo dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), với đất dự án chậm tiến độ, ngoài tiền thuê đất, tiền sử dụng đất, chủ đầu tư còn có thể phải nộp thêm một khoản bổ sung tăng dần hàng năm. Nếu quá 60 tháng vẫn không đưa đất vào khai thác, dự án có thể bị thu hồi.
  • Thứ ba: Nếu được Quốc hội thông qua vào ngày 20/11, quy định thuế mới dự kiến có hiệu lực từ năm 2027.

Như vậy, câu chuyện không còn đơn thuần là doanh nghiệp có bao nhiêu đất, mà là có đất rồi thì bao giờ triển khai, bao giờ đưa vào sử dụng?

Đánh giá:

Theo mình, mục tiêu của chính sách này là khá rõ ràng: Hạn chế tình trạng ôm đất, bỏ hoang đất đai và thúc đẩy nguồn lực đất đai đi vào nền kinh tế thực.

Trước đây, một doanh nghiệp sở hữu quỹ đất lớn thường được thị trường đánh giá cao, thậm chí quỹ đất còn là một trong những yếu tố quan trọng để định giá cổ phiếu bất động sản.

Nhưng nếu đề xuất này được thông qua, câu chuyện có thể sẽ khác.

  • (1) Với các doanh nghiệp bất động sản sở hữu quỹ đất lớn nhưng triển khai chậm, áp lực tài chính có thể tăng lên.

Bởi ngoài chi phí vốn, lãi vay, tiền sử dụng đất và chi phí duy trì dự án, doanh nghiệp còn phải tính đến nghĩa vụ thuế đối với phần đất thuộc diện bỏ hoang hoặc chậm đưa vào sử dụng.

Nói cách khác, ôm đất chờ tăng giá có thể sẽ không còn là chiến lược dễ dàng như trước.

Tuy nhiên, cũng cần lưu ý rằng không phải cứ dự án chậm tiến độ là bị đánh thuế. Cơ quan thẩm tra đang đề nghị làm rõ các trường hợp chậm triển khai vì nguyên nhân khách quan, bất khả kháng hoặc do dự án được phê duyệt đầu tư phân kỳ.

  • (2) Với các doanh nghiệp có pháp lý sạch, năng lực tài chính tốt và khả năng triển khai dự án nhanh, đây lại có thể là điểm tích cực.

Khi chi phí nắm giữ đất tăng lên, những doanh nghiệp không đủ nguồn lực triển khai có thể phải cân nhắc chuyển nhượng dự án, hợp tác đầu tư hoặc tái cơ cấu quỹ đất.

Điều này có thể tạo cơ hội cho các doanh nghiệp có tiềm lực tài chính tốt tiếp cận quỹ đất và dự án với mức giá hợp lý hơn.

Về dài hạn, thị trường có thể chứng kiến sự phân hóa rõ ràng hơn giữa nhóm doanh nghiệp có đất để phát triển dự án và nhóm doanh nghiệp có đất nhưng chủ yếu chờ tăng giá.

  • (3) Với thị trường bất động sản, mình cho rằng đây là tín hiệu tích cực nếu được triển khai hợp lý.

Bởi khi việc giữ đất không sử dụng trở nên tốn kém hơn, chủ đầu tư sẽ có thêm động lực đẩy nhanh tiến độ dự án.

Từ đó, nguồn cung bất động sản có thể được cải thiện, đặc biệt tại những khu vực có nhiều dự án chậm triển khai.

Tất nhiên, chính sách thuế không thể tự giải quyết tất cả những vướng mắc về pháp lý, quy hoạch hay thủ tục đầu tư. Nhưng ít nhất, nó tạo thêm áp lực để đất đai được đưa vào sử dụng hiệu quả hơn.

  • (4) Riêng với nhóm cổ phiếu bất động sản, theo mình đây là câu chuyện đáng theo dõi trong trung và dài hạn.

Trước đây, thị trường thường thích những doanh nghiệp sở hữu quỹ đất lớn, bởi kỳ vọng giá đất tăng sẽ kéo theo giá trị tài sản tăng.

Nhưng sắp tới, có lẽ nhà đầu tư sẽ phải nhìn sâu hơn vào chất lượng quỹ đất, tiến độ pháp lý, khả năng triển khai và dòng tiền thực tế của từng doanh nghiệp.

Một doanh nghiệp sở hữu hàng nghìn ha đất nhưng dự án nằm im nhiều năm chưa chắc đã hấp dẫn bằng doanh nghiệp có quỹ đất nhỏ hơn nhưng triển khai nhanh, bán được hàng và thu được tiền.

Tóm lại,

Trong ngắn hạn, đề xuất có thể tạo ra những lo ngại nhất định đối với nhóm doanh nghiệp sở hữu nhiều dự án chậm tiến độ.

Nhưng về dài hạn, nếu được thiết kế hợp lý, chính sách có thể thúc đẩy quá trình tái cơ cấu quỹ đất, cải thiện nguồn cung và nâng cao hiệu quả sử dụng đất đai.

Quan trọng hơn, dòng vốn có thể dần dịch chuyển từ việc nắm giữ đất chờ tăng giá sang phát triển dự án, xây dựng, sản xuất và kinh doanh thực chất.

Và có lẽ, thị trường bất động sản cũng cần một sự thay đổi như vậy.

Anh em nghĩ sao? Nếu chính sách này được thông qua, nhóm cổ phiếu bất động sản sở hữu quỹ đất lớn sẽ được hưởng lợi hay chịu áp lực nhiều hơn?