Nhưng lật kỹ hơn chút sẽ thấy một câu chuyện quen thuộc của doanh nghiệp BĐS: lãi đi lên – nợ cũng leo thang – chi phí tài chính bắt đầu gây áp lực.

💰 Doanh thu dồn toa vào quý IV

Theo báo cáo vừa công bố, quý IV/2025, doanh nghiệp của ông Tô Như Toàn ghi nhận 1.180 tỷ đồng doanh thu, tăng tới 57% so với cùng kỳ. Mức tăng trưởng này cho thấy doanh nghiệp đã ghi nhận doanh thu lớn vào giai đoạn cuối năm, phản ánh rõ yếu tố mùa vụ hoặc tiến độ bàn giao dự án.

Cả năm 2025, doanh thu thuần đạt 2.004 tỷ đồng, chỉ tăng 5,6%. Nói cách khác, quý IV gánh gần hết câu chuyện tăng trưởng, còn các quý trước khá “lặng sóng”.

Điểm sáng lớn nhất nằm ở biên lợi nhuận: Lợi nhuận gộp quý IV đạt 489 tỷ đồng, gấp hơn 4 lần cùng kỳ. Biên gộp cải thiện mạnh là “điểm cộng to đùng” trong báo cáo lần này.

⚠️ Lãi gộp tăng mạnh, nhưng chi phí tài chính cũng… tăng sốc

Vấn đề bắt đầu lộ rõ ở phần chi phí:

    • Doanh thu tài chính quý IV chỉ còn 20 tỷ đồng, giảm mạnh so với 86 tỷ đồng cùng kỳ
    • Trong khi đó, chi phí tài chính vọt lên gần 166 tỷ đồng, gấp hơn 10 lần năm trước
    • Chi phí bán hàng cũng “bật tăng” lên 85 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ gần như không đáng kể

Sau khi trừ chi phí, lợi nhuận sau thuế quý IV đạt 132 tỷ đồng, tăng 30% – vẫn tăng, nhưng rõ ràng đà tăng đã bị chi phí bào mòn đáng kể.

Lũy kế cả năm 2025, VPI lãi sau thuế gần 395 tỷ đồng, tăng 30%, cao hơn nhiều so với tốc độ tăng doanh thu. Lợi nhuận có cải thiện, nhưng không phải không có “đánh đổi”.

🏗️ Tài sản phình to, nợ tăng chóng mặt

Đến cuối năm 2025, tổng tài sản VPI đạt 14.707 tỷ đồng, tăng 32% chỉ sau một năm.

    • Hàng tồn kho tăng gần gấp đôi, lên 5.544 tỷ đồng → cho thấy lượng lớn dự án đang triển khai
    • Tiền mặt đạt 706 tỷ đồng, không quá thấp nhưng cũng chưa phải dư dả

Ở chiều ngược lại, nợ phải trả tăng tới 52%, lên 9.227 tỷ đồng – tốc độ tăng nhanh hơn cả tài sản.

Đáng chú ý:

    • Thuế và các khoản phải nộp Nhà nước: hơn 1.000 tỷ đồng, tăng hơn 12 lần – khoản này cần theo dõi kỹ
    • Nợ dài hạn: gần 6.000 tỷ đồng, tăng khoảng 50%, chủ yếu đến từ vay dài hạn để nuôi dự án

👉 VPI đang rõ ràng đẩy mạnh sử dụng đòn bẩy tài chính.

Theo báo cáo, tại ngày 31/12/2025, doanh nghiệp này của ông Tô Như Toàn có vốn chủ sở hữu đạt 5.479 tỷ đồng, tăng khoảng 8%, thấp hơn nhiều so với tốc độ mở rộng tài sản và nợ vay. Điều này cho thấy tăng trưởng của VPI đang dựa nhiều vào vốn vay hơn là vốn tự có.

🧩 Tóm lại:

Tổng thể, Văn Phú – Invest đang vận hành theo mô hình quen thuộc của các doanh nghiệp bất động sản: vay dài hạn – triển khai dự án – chờ ghi nhận doanh thu và lợi nhuận. Mô hình này có thể mang lại hiệu quả cao nếu thị trường thuận lợi và tiến độ dự án đúng kế hoạch, nhưng cũng tiềm ẩn rủi ro lớn nếu gặp vướng mắc pháp lý hoặc dòng tiền về chậm.

Trong ngắn hạn, kết quả kinh doanh quý IV cho thấy nhiều điểm sáng. Tuy nhiên, trong trung và dài hạn, đòn bẩy tài chính tăng nhanh và chi phí lãi vay leo thang sẽ là những yếu tố gây lo lắng cho nhà đầu tư và cần theo dõi sát sao.

Quan điểm của bạn về việc này thế nào?