Trong nhiều năm qua, thị trường bất động sản Việt Nam luôn chứng kiến sự hiện diện nổi bật của hai tập đoàn tư nhân hàng đầu là Vingroup và Sun Group.

Một bên xây dựng vị thế dựa trên các đại đô thị quy mô hàng nghìn hecta cùng hệ sinh thái dịch vụ toàn diện, trong khi bên còn lại tạo dấu ấn bằng những tổ hợp nghỉ dưỡng, vui chơi giải trí và các công trình mang tính biểu tượng tại nhiều địa phương trọng điểm.

Chính sự khác biệt trong định hướng phát triển đã khiến thị trường dần hình thành quan điểm rằng giữa hai doanh nghiệp tồn tại một dạng “phân chia ảnh hưởng” tương đối rõ nét về không gian hoạt động.

Mặc dù không có bất kỳ bằng chứng nào cho thấy sự tồn tại của một thỏa thuận hay “hiệp ước ngầm”, diễn biến thực tế của thị trường trong những năm gần đây cho thấy ranh giới chiến lược giữa hai tập đoàn đang ngày càng được định hình rõ hơn. Đặc biệt, khi Sun Group liên tục mở rộng sang lĩnh vực phát triển đô thị quy mô lớn, những khu vực vốn được xem là sân chơi truyền thống của Vingroup cũng bắt đầu xuất hiện sự cạnh tranh đáng kể.

1. Vingroup và chiến lược xây dựng hệ sinh thái đô thị quy mô lớn

Trong hơn một thập kỷ qua, Vingroup đã trở thành doanh nghiệp tiên phong trong việc định hình mô hình đại đô thị tích hợp tại Việt Nam. Nếu quan sát danh mục dự án đang vận hành và phát triển, có thể nhận thấy Hà Nội cùng khu vực vệ tinh phía Bắc luôn đóng vai trò trung tâm trong chiến lược dài hạn của tập đoàn.

Các dự án như Vinhomes Riverside, Vinhomes Smart City, Vinhomes Ocean Park 1, Ocean Park 2, Ocean Park 3 hay gần đây là Vinhomes Global Gate tại Đông Anh và Vinhomes Wonder City tại Đan Phượng đều được phát triển theo mô hình "thành phố trong lòng thành phố", với quy mô lên tới hàng trăm hoặc hàng nghìn hecta.

Điểm chung của các dự án này không nằm ở việc cung cấp sản phẩm nhà ở đơn thuần mà ở khả năng hình thành một hệ sinh thái hoàn chỉnh bao gồm giáo dục, y tế, thương mại, văn phòng, giao thông và các tiện ích công cộng, qua đó tạo ra những trung tâm dân cư mới có khả năng vận hành độc lập.

Không chỉ dừng lại ở bất động sản, chiến lược của Vingroup còn được mở rộng sang lĩnh vực công nghiệp và công nghệ thông qua VinFast, V-Green hay Xanh SM. Điều này cho phép tập đoàn xây dựng một chuỗi giá trị khép kín, nơi các mảng kinh doanh hỗ trợ lẫn nhau và tạo ra lợi thế cạnh tranh khó sao chép. Chính vì vậy, dù thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn cạnh tranh gay gắt hơn, Vingroup vẫn duy trì vị thế là nhà phát triển đô thị có quy mô lớn nhất Việt Nam.

2. Sun Group không còn chỉ là doanh nghiệp du lịch nghỉ dưỡng

Nếu như Vingroup được nhận diện bởi các đại đô thị, Sun Group lại tạo dựng thương hiệu thông qua những công trình mang tính biểu tượng như Bà Nà Hills, Cầu Vàng, Sun World Hạ Long, Sun World Phú Quốc hay hệ thống khu nghỉ dưỡng cao cấp trải dài từ Đà Nẵng, Quảng Ninh đến Phú Quốc.

Tuy nhiên, những gì diễn ra trong vài năm gần đây, đặc biệt từ năm ngoái đến nay cho thấy Sun Group đang thực hiện một cuộc chuyển đổi chiến lược đáng chú ý. Thay vì chỉ tập trung vào bất động sản nghỉ dưỡng, tập đoàn này đang từng bước mở rộng sang lĩnh vực phát triển khu đô thị quy mô lớn, đồng thời gia tăng tỷ trọng các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực.

Một trong những tín hiệu rõ nét nhất được thể hiện qua việc đang và chuẩn bị triển khai nhiều đại đô thị với quy mô rất lớn và liên tục đẩy mạnh mở rộng quỹ đất phát triển nhà ở thương mại qua việc thực hiện các dự án BT ở TP.HCM và Hà Nội. 

Xu hướng này phản ánh sự thay đổi của toàn ngành khi biên lợi nhuận từ bất động sản nghỉ dưỡng không còn hấp dẫn như trước, trong khi nhu cầu phát triển đô thị và nhà ở vẫn duy trì dư địa tăng trưởng dài hạn.

3. Loạt đại dự án mới cho thấy Sun Group đang tiến sâu vào “sân chơi” của Vingroup

Điều khiến giới đầu tư đặc biệt quan tâm không nằm ở việc Sun Group tham gia lĩnh vực đô thị, mà ở tốc độ và quy mô mở rộng của doanh nghiệp này.

Tại miền Bắc, Sun Group đang triển khai hoặc nghiên cứu phát triển các dự án như Thành phố Vịnh Trung tâm Xanh Island tại Cát Bà, Sun Urban City Hà Nam quy mô hơn 400 ha, các khu đô thị tại Quảng Ninh và nhiều tổ hợp mới tại khu vực ven Hà Nội. Đây đều là những dự án mang đặc điểm của mô hình đô thị tích hợp, vốn được xem là thế mạnh truyền thống của Vingroup.

Trong khi đó, tại miền Nam, Sun Group đang cho thấy tham vọng lớn hơn khi xuất hiện ngày càng nhiều tại TP.HCM và các địa phương lân cận. Sự hiện diện của tập đoàn tại các khu vực như Phú Quốc, Bà Rịa – Vũng Tàu, Đồng bằng sông Cửu Long và các địa bàn chiến lược khác cho thấy phạm vi hoạt động đã vượt xa mô hình nghỉ dưỡng đơn thuần.

Chính sự mở rộng này khiến ranh giới giữa hai tập đoàn trở nên mờ nhạt hơn. Nếu trước đây Vingroup gần như độc chiếm phân khúc đại đô thị còn Sun Group tập trung vào du lịch nghỉ dưỡng, thì hiện nay cả hai đang từng bước tiến vào những lĩnh vực vốn là thế mạnh của đối phương.

4. Có thực sự tồn tại một “sự phân chia ảnh hưởng” giữa hai tập đoàn?

Quan sát bản đồ dự án hiện nay có thể thấy Vingroup vẫn duy trì mật độ hiện diện áp đảo tại Hà Nội và khu vực phía Bắc, nơi tập đoàn sở hữu hàng loạt đại đô thị quy mô lớn cùng quỹ đất phát triển dài hạn.

Ngược lại, Sun Group đang gia tăng tốc độ mở rộng tại TP.HCM và các tỉnh phía Nam thông qua chiến lược phát triển các khu đô thị, tổ hợp đa chức năng và những dự án gắn với hạ tầng du lịch. Điều này tạo cảm giác về một sự phân bổ ảnh hưởng tương đối rõ nét trên phạm vi cả nước.

Tuy nhiên, bản chất của hiện tượng này không phải là sự phân chia lãnh thổ, mà là kết quả của quá trình lựa chọn chiến lược dựa trên năng lực tài chính, kinh nghiệm phát triển và định hướng tăng trưởng của từng doanh nghiệp. Khi quy mô thị trường ngày càng mở rộng, việc các tập đoàn lớn cùng hiện diện tại nhiều địa phương là xu hướng tất yếu thay vì một sự cạnh tranh loại trừ lẫn nhau.

5. Góc nhìn đầu tư: Cuộc cạnh tranh đang bước sang giai đoạn mới

Dưới góc độ đầu tư, điều đáng chú ý nhất hiện nay không phải là việc ai đang sở hữu nhiều dự án hơn, mà là việc mô hình kinh doanh của hai tập đoàn đang dần hội tụ.

Vingroup tiếp tục tận dụng lợi thế về hệ sinh thái, năng lực triển khai và khả năng huy động vốn để củng cố vị thế trong phân khúc đại đô thị quy mô lớn. Trong khi đó, Sun Group đang chuyển mình từ một nhà phát triển du lịch nghỉ dưỡng trở thành một doanh nghiệp bất động sản đa ngành với tham vọng xây dựng những trung tâm đô thị mới tại nhiều địa phương trọng điểm.

Sự dịch chuyển này nhiều khả năng sẽ tạo ra một giai đoạn cạnh tranh mạnh mẽ hơn trong thập kỷ tới, đặc biệt tại các khu vực đang hưởng lợi từ đầu tư hạ tầng và quá trình đô thị hóa nhanh. Đối với thị trường, đây là tín hiệu tích cực bởi cạnh tranh giữa các chủ đầu tư lớn thường thúc đẩy chất lượng sản phẩm, nâng cao tiêu chuẩn quy hoạch và tạo thêm lựa chọn cho người mua nhà cũng như nhà đầu tư.

6. Kết luận

Quan điểm cho rằng Vingroup và Sun Group đang “chia đôi thiên hạ” có thể phản ánh phần nào thực tế về phạm vi ảnh hưởng của hai tập đoàn trên bản đồ bất động sản Việt Nam, nhưng chưa thể hiện đầy đủ bản chất của cuộc cạnh tranh đang diễn ra. Điều thị trường chứng kiến hiện nay là sự hình thành của hai cực phát triển lớn với những chiến lược khác biệt nhưng ngày càng có xu hướng giao thoa.

Vingroup tiếp tục duy trì vị thế dẫn đầu trong lĩnh vực đại đô thị và hệ sinh thái tích hợp, trong khi Sun Group đang đẩy nhanh quá trình mở rộng sang phân khúc đô thị quy mô lớn sau nhiều năm thành công ở mảng du lịch nghỉ dưỡng.

Chính sự dịch chuyển này đang tạo nên một giai đoạn tái định hình mới của ngành bất động sản Việt Nam, nơi cuộc cạnh tranh không còn nằm ở quy mô quỹ đất đơn thuần mà ở khả năng kiến tạo những hệ sinh thái phát triển bền vững và tạo ra giá trị dài hạn cho thị trường.

Bạn có góc nhìn thế nào về chiến lược của hai tập đoàn bất động sản hàng đầu Việt Nam hiện nay? Hãy để lại comment nhé!