Nếu nhìn vào báo cáo tài chính nửa đầu năm của HDBank thì có một con số khá đáng chú ý.

Ngân hàng này tăng cho vay rất mạnh, nhưng điều đáng nói hơn là dòng tiền vẫn đang chảy khá đều vào bất động sản.

Chỉ sau 6 tháng, dư nợ cho vay khách hàng của HDBank đã tăng hơn 112.600 tỷ đồng, lên trên 659.000 tỷ đồng.

Riêng cho vay kinh doanh bất động sản tăng thêm khoảng 8.500 tỷ đồng, lên gần 78.700 tỷ đồng.

Nhưng bất động sản chưa phải "nhân vật chính".

Khoản cho vay ngành xây dựng còn tăng mạnh hơn, thêm gần 16.000 tỷ đồng, lên hơn 83.100 tỷ đồng.

Cộng hai mảng này lại, HDBank đang có khoảng 161.900 tỷ đồng dư nợ nằm ở bất động sản và xây dựng.

Nói cách khác, cứ 4 đồng HDBank giải ngân thì gần 1 đồng đang chảy vào hai lĩnh vực gắn chặt với thị trường địa ốc.

Điều thú vị là tỷ trọng này lại giảm nhẹ, từ khoảng 25,1% xuống 24,6%.

Không phải vì ngân hàng rút vốn khỏi bất động sản, mà bởi tín dụng nói chung còn tăng nhanh hơn. Nghĩa là HDBank vẫn bơm thêm hàng chục nghìn tỷ vào lĩnh vực này, nhưng đồng thời cũng mở rộng mạnh ở nhiều mảng khác.

Lợi nhuận tăng mạnh, nhưng không chỉ đến từ tín dụng

6 tháng đầu năm, HDBank báo lãi trước thuế hơn 13.200 tỷ đồng, tăng hơn 31%.

Nghe qua tưởng hoạt động kinh doanh cốt lõi đang bứt tốc rất mạnh.

Nhưng nếu bóc tách kỹ thì câu chuyện lại có thêm nhiều lớp.

Thu nhập thuần trước dự phòng chỉ tăng khoảng 10%.

Trong khi lợi nhuận tăng mạnh hơn nhiều nhờ hai "cú hích".

Một là ngân hàng giảm được gần 1.640 tỷ đồng chi phí dự phòng rủi ro.

Hai là ghi nhận gần 970 tỷ đồng từ việc hợp nhất Chứng khoán HD sau khi nâng tỷ lệ sở hữu lên 90%.

Chỉ riêng hai yếu tố này đã đóng góp phần rất lớn vào mức tăng lợi nhuận trong nửa đầu năm.

Điều đó không có nghĩa kết quả kinh doanh của HDBank kém tích cực.

Nhưng nó cũng cho thấy lợi nhuận đang tăng nhanh hơn tốc độ cải thiện của hoạt động tín dụng cốt lõi.

Đằng sau tăng trưởng là bài toán nợ xấu

Ở chiều ngược lại, chất lượng tài sản cũng bắt đầu xuất hiện những tín hiệu cần theo dõi.

Tổng nợ xấu tăng hơn 38%. Đáng chú ý nhất là nợ có khả năng mất vốn đã tăng hơn gấp đôi, lên hơn 7.700 tỷ đồng.

Tỷ lệ nợ xấu cũng nhích từ 2,44% lên 2,79%, trong khi tỷ lệ bao phủ nợ xấu lại giảm.

Tăng trưởng tín dụng luôn là điều thị trường thích nhìn thấy, đặc biệt khi dòng vốn vẫn đang chảy mạnh vào bất động sản.

Nói một cách tổng thể thì không chỉ HDBank mới tổng lực rót vốn vào bất động sản, mà nhiều nhà băng khác như VPBank, VIB, MBBank... cũng đang làm điều tương tự.

Tuy nhiên, việc rót quá nhiều vốn vào bất động sản khi sức mua đang suy giảm cũng là một lời cảnh báo.

Báo cáo của Dat Xanh Services mới công bố cho thấy, 6 tháng đầu năm nay, nguồn cung mới đạt 37.300 sản phẩm, nâng tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường lên hơn 102.400 sản phẩm, tăng khoảng 40% so với cùng kỳ năm trước.

Song lượng hấp thụ toàn thị trường chỉ đạt khoảng 26.100 sản phẩm, giảm tới 62% so với nửa cuối năm ngoái. Trong đó miền Bắc chiếm khoảng một nửa tổng lượng hấp thụ của cả nước, miền Nam đóng góp khoảng 40%, trong khi các khu vực còn lại chỉ chiếm tỷ trọng nhỏ.

Không chỉ số lượng giao dịch giảm, tỷ lệ hấp thụ cũng đi xuống trên diện rộng. Theo Dat Xanh Services, tỷ lệ hấp thụ bình quân toàn thị trường trong nửa đầu năm chỉ dao động 20-30%, giảm khoảng 10 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước và thấp hơn tới 30 điểm phần trăm so với 6 tháng cuối năm 2025.

Tiền vẫn đang chảy vào bất động sản rất mạnh. Nhưng khi hàng tồn nhiều hơn và người mua chậm lại, điều thị trường cần theo dõi không phải là tín dụng tăng bao nhiêu, mà là nợ xấu sẽ tăng đến đâu.

Bạn có quan điểm thế nào về việc này? Hãy để lại comment nhé!