“Khách mua Ciputra thần kinh thép hay là mua về được các cụ phù hộ nhỉ?”
Đọc câu này trong một group cư dân, tự nhiên thấy vừa buồn cười, vừa đúng kiểu “đùa nhưng không hẳn là đùa”.
Vì có những căn nhà mà lúc đi xem, câu hỏi khiến người mua khựng lại không phải là nhà rộng bao nhiêu, xây mấy tầng, nội thất có xịn không hay pháp lý đã đủ chưa. Câu hỏi khó nói nhất đôi khi lại là:
“Bên kia là nghĩa trang thật à?”
Chỉ một câu như vậy thôi, cảm giác về căn nhà có thể đổi khác khá nhiều. Căn nhà vẫn đẹp, khu đô thị vẫn sang, đường vẫn rộng, an ninh vẫn tốt, giá vẫn vài chục tỷ. Nhưng trong đầu người mua bắt đầu xuất hiện một nỗi lăn tăn rất khó gọi tên: nếu hôm nay mình còn phải hỏi câu này, thì sau này cần bán lại, người mua tiếp theo có hỏi đúng câu này không?
Đó mới là điểm thú vị của câu chuyện biệt thự Ciputra.
Không phải vì Hà Nội hiếm nhà gần nghĩa trang. Ở một thành phố phát triển trên nền đất làng cũ, chuyện nhà ở gần nghĩa trang, đình, chùa, miếu hay các khu dân cư lâu đời không phải quá xa lạ. Cái lạ nằm ở chỗ: câu chuyện này lại xuất hiện trong một khu đô thị được định vị như một nơi sống cao cấp, chỉn chu và gần như “đủ đầy”.
Ciputra Hanoi được giới thiệu là khu đô thị quy mô hơn 301 ha, hiện là nơi sinh sống của hơn 7.000 cư dân, trong đó 30,8% là người nước ngoài đến từ 74 quốc gia. Dự án cũng được quảng bá với vị trí gần Hồ Tây, kết nối Vành đai 2, Vành đai 3 và sân bay Nội Bài. Nói đơn giản, người mua Ciputra không chỉ mua một căn nhà. Họ mua một địa chỉ, một cộng đồng cư dân, một hệ tiện ích và một cảm giác rằng mình đang sống trong một khu đô thị hoàn chỉnh hơn phần lớn mặt bằng xung quanh.
Và chính vì vậy, một “vết gợn” ngoài cửa sổ lại càng khó bỏ qua.
Với một căn nhà bình thường, người mua có thể tự nhủ: “Thôi, giá này thì chấp nhận.” Nhưng với một căn biệt thự vài chục tỷ, câu tự nhủ đó khó hơn nhiều. Khi đã trả rất nhiều tiền, người ta thường không muốn phải tự trấn an mình mỗi ngày, cũng không muốn mỗi lần có khách tới nhà lại phải giải thích rằng “khu này tốt lắm, chỉ là phía bên kia hơi nhạy cảm một chút”.
Đây là phần rất khó định giá của bất động sản cao cấp.
Nó không nằm trong diện tích sổ đỏ, không hiện thành một dòng riêng trong bảng giá môi giới, cũng không được ghi rõ trong hợp đồng. Nhưng khi thương lượng, nó chắc chắn nằm trong đầu người mua.
Một căn biệt thự có thể được rao 50 tỷ, 70 tỷ hay 90 tỷ. Nhưng giá rao là kỳ vọng của người bán, còn giá chốt mới là nơi tất cả những lăn tăn được quy ra tiền. Trên các trang môi giới bất động sản, một số tin rao biệt thự khu P Ciputra ghi mức từ khoảng 51,8 tỷ cho căn 120 m², 65,3 tỷ cho căn 150 m², 77,7 tỷ cho căn 180 m² và cao hơn với các căn diện tích lớn. Đây chắc chắn không phải số tiền mà nhiều người có thể bỏ ra cho một nơi ở, nơi an cư lạc nghiệp.
Điều đáng nói là khu P cũng chính là một trong những khu được cộng đồng nhắc tới nhiều trong câu chuyện này. Môi giới mô tả khu P Ciputra có phía Tây gần nghĩa trang Thượng Thụy, phía Nam liền kề công viên trung tâm và hồ điều hòa và khu này gồm 75 căn thấp tầng, với diện tích từ 120 m² đến 324 m².
Vậy là cùng một căn biệt thự, người bán có thể nói về công viên, hồ điều hòa, tiện ích và sự sang trọng. Người mua lại có thể nhìn thấy thêm một câu hỏi khác: nếu điểm trừ tâm lý này vẫn còn đó, mức giá kia đã đủ “bù” cho mình chưa?
Đây cũng không chỉ là câu chuyện phong thủy hay cảm giác cá nhân. Phía sau nó là một bài toán quy hoạch đã tồn tại nhiều năm.
Theo An ninh Thủ đô, UBND phường Phú Thượng và Công ty TNHH Phát triển Khu đô thị Nam Thăng Long đang lấy ý kiến cộng đồng về phương án điều chỉnh cục bộ quy hoạch phân khu H2-1 và quy hoạch chi tiết 1/500 tại khu đô thị Nam Thăng Long - Ciputra. Khu đô thị này được triển khai từ đầu những năm 2000 tại khu vực Tây Hồ và Bắc Từ Liêm, nay thuộc phường Phú Thượng và Xuân Đỉnh.
Với giai đoạn 2, ô quy hoạch B2 có tổng diện tích gần 153 ha, đã giải phóng mặt bằng hơn 94%, nhưng còn hơn 8,8 ha chưa thể triển khai, chủ yếu do vướng nghĩa trang Thượng Thụy, Phú Gia và khu đất giáp nghĩa trang Xuân Đỉnh. Phần diện tích này vốn được quy hoạch cho nhóm đất ở, trường mầm non, THPT và đất công cộng đơn vị ở.
Cơ quan chức năng đã đề xuất chuyển đổi phần đất hiện trạng là nghĩa trang thành đất cây xanh, đồng thời nghiên cứu bố trí lại các công trình giáo dục sang vị trí phù hợp hơn. Với giai đoạn 3, còn 5,3 ha chưa thể thực hiện do liên quan đến nghĩa trang Phú Gia và Nhật Tân; trong phương án điều chỉnh, nhóm đất nhà ở có hiện trạng một phần nghĩa trang được đề xuất chuyển thành đất cây xanh công cộng.
Nghe thì tích cực. Nếu một ngày những điểm nghẽn này thật sự được xử lý, nếu phần đất khiến người mua hôm nay lăn tăn trở thành cây xanh hoặc không gian công cộng, cách thị trường nhìn những căn biệt thự xung quanh có thể sẽ khác.
Nhưng vấn đề là người mua không trả tiền bằng tương lai. Họ trả tiền ở hiện tại.
Hiện tại, căn nhà vẫn có một điểm khiến nhiều người khựng lại. Hiện tại, giá rao vẫn đang ở vùng rất cao. Và hiện tại, quy hoạch dù có hướng xử lý, vẫn cần thời gian, giải phóng mặt bằng, sự đồng thuận và rất nhiều bước triển khai trước khi biến thành một không gian sống hoàn chỉnh như kỳ vọng.
Vậy nên câu hỏi đúng có lẽ không phải là: “Người mua Ciputra có sợ nghĩa trang không?”
Mà là: “Nỗi lăn tăn đó đáng được chiết khấu bao nhiêu?”
Nếu mức giá hấp dẫn, vị trí tốt, pháp lý rõ ràng, cộng đồng cư dân và tiện ích đầy đủ và người mua tin rằng quy hoạch sẽ giúp khu vực thay đổi trong dài hạn thì việc có người xuống tiền cũng không quá khó hiểu. Nhưng nếu mức giá vẫn đang được rao như một tài sản gần như hoàn hảo, trong khi người mua vẫn phải sống với một điểm trừ rõ ràng như thế thì sự dè chừng cũng hoàn toàn hợp lý.
Bởi với bất động sản cao cấp, thứ người ta mua không chỉ là nhà. Người ta còn mua cảm giác an tâm không phải lo nghĩ, thỏa hiệp.
Và ở những căn biệt thự Ciputra cạnh nghĩa trang, có lẽ sự lo nghĩ đó mới là phần khó định giá nhất.
Còn bạn thì sao? Nếu có đủ tiền, bạn sẽ xem đây là cơ hội vì người khác đang quá lăn tăn, hay sẽ né vì nhà chục tỷ mà vẫn phải tự thuyết phục mình mỗi ngày?
