Bạn biết không? Những con số mới nhất được Cục Thống kê (Bộ Tài chính) cho thấy hai dòng chảy đối lập đang diễn ra cùng lúc. Một bên là dòng tiền và niềm tin bắt đầu quay lại, kéo theo làn sóng doanh nghiệp “lao vào” đón cơ hội. Bên còn lại là áp lực đào thải vẫn siết chặt, khiến không ít cái tên phải rời cuộc chơi.
3 tháng – hơn 3.000 doanh nghiệp nhập cuộc
Theo thống kê, quý I năm nay chứng kiến một làn sóng “đổ bộ” khá mạnh:
- 1.563 doanh nghiệp bất động sản thành lập mới (+54% so với cùng kỳ)
- 1.559 doanh nghiệp quay trở lại hoạt động
=> Tổng cộng 3.122 doanh nghiệp gia nhập hoặc tái gia nhập thị trường.
Tính ra, mỗi ngày có tới 36 doanh nghiệp bất động sản được thành lập mới và quay trở lại hoạt động.
Con số này nói lên một điều: tâm lý “đón sóng” đang quay trở lại. Nhiều nhà đầu tư rõ ràng đang đặt cược vào kịch bản:
- chính sách dần cởi trói
- tín dụng “dễ thở” hơn
- thị trường bước qua đáy
Nhưng nếu nghĩ mọi thứ đã êm… thì hơi sớm.
Ở chiều ngược lại: gần 730 doanh nghiệp rời bàn (gấp đôi cùng kỳ) và 2.236 doanh nghiệp tạm dừng hoạt động
Đây không còn là con số thống kê đơn thuần. Nó là dấu hiệu của một cuộc “lọc máu” thực sự. Thị trường lúc này giống như một vòng loại:
- Người có lực → quay lại, thậm chí vào mới để săn cơ hội
- Người yếu → bị loại khỏi cuộc chơi
Câu hỏi đặt ra là: đà hồi phục sẽ đi theo hướng nào?
Theo đánh giá của Dat Xanh Services, thị trường nhà ở năm 2026 có thể diễn biến theo ba kịch bản, tùy thuộc vào lãi suất và bối cảnh kinh tế vĩ mô.
1. Kịch bản trung tính (dễ xảy ra nhất)
- Nguồn cung: +30–40%
- Giá: +5–10%
- Thanh khoản: 40–50%
→ Thị trường hồi phục, nhưng theo kiểu “ấm dần”, không còn sốt nóng.
2. Kịch bản tích cực (mode tăng tốc)
- Khi lãi suất ở vùng 9–11%
- Nguồn cung: +40–50%
- Giá: +10–15%
- Thanh khoản: 50–60%
→ Dòng tiền quay lại mạnh hơn, giao dịch sôi động.
3. Kịch bản thận trọng (đi chậm)
- Lãi suất neo cao 12–14%
- Giá: chỉ +2–5%
- Thanh khoản: 25–35%
→ Thị trường vẫn đi lên, nhưng khá “ì ạch”.
Luật chơi thay đổi: không còn “ôm đất là thắng”
Theo ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (thuộc Bộ Xây dựng), năm 2026 có cơ sở để kỳ vọng cả cung và cầu đều cải thiện. Nhiều dự án vướng pháp lý có thể được tái khởi động, giúp thị trường có thêm nguồn hàng, qua đó góp phần điều tiết giá và mở rộng cơ hội cho người mua ở thực.
Tuy nhiên, thị trường vẫn chịu ảnh hưởng lớn từ yếu tố vĩ mô như lãi suất, chi phí vốn, cũng như các yêu cầu ngày càng cao về quy hoạch, tiêu chuẩn phát triển và tính bền vững.
Ở góc độ doanh nghiệp và nhà đầu tư, ông Đinh Minh Tuấn, đại diện batdongsan.com.vn cho rằng, khi tín dụng bị kiểm soát và vốn không còn rẻ, chiến lược đầu tư buộc phải thay đổi. Thay vì “ôm đất chờ tăng giá”, nhà đầu tư phải tính đến hiệu quả khai thác thực tế.
Người mua cũng ngày càng kỹ tính hơn, quan tâm đến:
- pháp lý dự án
- tiến độ xây dựng
- uy tín chủ đầu tư
- khả năng khai thác, cho thuê
Cùng quan điểm, bà Phạm Thị Miền nhận định năm 2026 sẽ là giai đoạn phân hóa mạnh. Dòng tiền sẽ ưu tiên các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, trong khi áp lực chi phí và tiêu chuẩn phát triển ngày càng cao sẽ tiếp tục loại bỏ những doanh nghiệp yếu.
Chốt lại: thị trường đang ấm lên, nhưng không còn dễ ăn
Bất động sản 2026 không đơn thuần là một chu kỳ hồi phục. Đây là giai đoạn tái định nghĩa lại luật chơi.
Trong “ván bài mới” này:
- Không phải ai liều nhất sẽ thắng
- Mà là ai cầm bài chắc nhất mới đi được đến cuối
Và nhìn vào con số hơn 700 doanh nghiệp rời cuộc chơi chỉ trong 3 tháng… có thể thấy một điều rất rõ:
Cơ hội có – nhưng chỉ dành cho người đủ lực.
