Dạo gần đây, Thuỳ gặp rất nhiều khách hàng hỏi cùng một câu:

"Chị ơi, mua chung cư cũ bây giờ có phải là cơ hội không? Biết đâu vài năm nữa cải tạo, được đổi sang căn hộ mới thì lời lớn."

Nghe qua... Đó đúng là một ý tưởng rất hấp dẫn.

Một căn hộ đã cũ, diện tích không lớn, cầu thang xuống cấp, hành lang chật hẹp nhưng lại nằm giữa khu vực trung tâm Hà Nội.

Chỉ cần khu nhà được cải tạo... Biết đâu sau này lại đổi thành một căn hộ mới khang trang hơn, giá trị tăng lên đáng kể.

Đó cũng là lý do nhiều người bắt đầu săn tìm các khu tập thể cũ.

Nhưng theo Thuỳ... Mua chung cư cũ để ở là một câu chuyện.

Mua chung cư cũ chỉ để chờ đền bù lại là một câu chuyện hoàn toàn khác.

Điều đầu tiên cần hiểu:

Không phải cứ chung cư cũ là sắp được phá dỡ.

Đây là hiểu lầm tôi gặp rất nhiều.

Nghe một khu nhà nằm trong danh sách cải tạo...

Nhiều người lập tức nghĩ: "Sắp đền bù rồi."

Nhưng thực tế...Từ lúc một khu nhà được đưa vào nghiên cứu...

Đến lúc kiểm định...

Lập quy hoạch...

Lựa chọn chủ đầu tư...

Thống nhất phương án bồi thường...

Tái định cư...

Rồi mới bắt đầu xây dựng...

Có thể mất rất nhiều năm.

Thị trường đi bằng kỳ vọng.

Nhưng quy hoạch lại đi bằng hồ sơ và thủ tục.

Đó là hai câu chuyện hoàn toàn khác nhau.

Điều thứ hai...Đừng mua vì nghe câu:

"Sau này chắc chắn được đổi căn hộ mới."

Trong thực tế...

Quyền lợi của mỗi căn hộ phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố.

1. Diện tích nào được ghi trên giấy?

2. Phần cơi nới có được công nhận không?

3. Hồ sơ sở hữu có đầy đủ không?

4. Phương án bồi thường sau này quy định thế nào?

5. Có phải bù thêm tiền khi nhận căn hộ mới hay không?

Không phải cứ căn hộ đang sử dụng 45m² thì sau này sẽ được tính đủ 45m².

Không phải cứ cơi nới nhiều thì sẽ được đền bù nhiều hơn.

Điều thứ ba... Đừng chỉ nhìn căn hộ.

Hãy nhìn cả hồ sơ pháp lý.

Tôi từng gặp nhiều căn hộ có vị trí rất đẹp.

Giá cũng hấp dẫn.

Nhưng khi kiểm tra mới phát hiện:

1. Hồ sơ sở hữu qua nhiều đời.

2. Có đồng sở hữu.

3. Chưa hoàn tất thủ tục.

4. Giấy tờ chuyển nhượng thiếu.

Nếu những vấn đề này không được xử lý từ đầu...

Sau này người mua có thể gặp khó khăn khi sang tên, bán lại hoặc tham gia phương án cải tạo.

Điều thứ tư...Ít người tính đến chi phí của thời gian.

Đầu tư chờ đền bù không chỉ là chờ.

Đó là việc chấp nhận để dòng tiền nằm yên trong nhiều năm.

Trong thời gian đó... Căn hộ vẫn xuống cấp.

Cho thuê có thể không hiệu quả.

Muốn bán lại cũng không dễ.

Nếu phải chờ 5 năm, 7 năm, thậm chí lâu hơn...

Liệu khoản tiền đó có thể mang lại hiệu quả tốt hơn nếu đầu tư vào một tài sản khác?

Đó là câu hỏi rất ít người đặt ra.

Vì vậy, trước khi đặt cọc một căn chung cư cũ, tôi luôn kiểm tra ít nhất 5 vấn đề:

1. Căn hộ có giấy chứng nhận hoặc hồ sơ sở hữu rõ ràng không?

2. Diện tích nào được pháp luật công nhận?

3. Phần cơi nới có được ghi nhận hay không?

4. Tòa nhà đã được kiểm định và thuộc diện phải cải tạo chưa?

5. Đã có phương án cụ thể về quy hoạch, nhà đầu tư và tái định cư hay vẫn chỉ dừng ở mức đề xuất?

Nếu chưa trả lời rõ được 5 câu hỏi này...

Thuỳ sẽ không xuống tiền.

Làm nghề nhiều năm, tôi nhận ra:

Đầu tư không phải là mua theo kỳ vọng. Đầu tư là hiểu rõ mình đang mua điều gì.

Một căn chung cư cũ hoàn toàn có thể là một cơ hội rất tốt.

Nhưng cũng hoàn toàn có thể trở thành một khoản đầu tư phải chờ rất lâu nếu người mua chỉ nghe những câu như:

"Khu này sắp cải tạo."

"Sau này chắc chắn được đổi căn mới."

"Mua bây giờ kiểu gì cũng lời."

Người đầu tư an toàn không hỏi: "Bao giờ được đền bù?"

Họ hỏi:

Hồ sơ sở hữu có rõ không?

Diện tích nào được công nhận?

Tòa nhà đang ở giai đoạn nào của quá trình cải tạo?

Nếu phải chờ thêm nhiều năm, mình có đủ khả năng nắm giữ không?

Bởi giữa đón đầu cơ hội và đánh cược bằng kỳ vọng chỉ cách nhau một bước kiểm tra thông tin.

Theo anh/chị, nếu mua chung cư cũ thời điểm này, điều khiến anh/chị lo ngại nhất là gì?

Pháp lý căn hộ?

Diện tích cơi nới?

Thời gian chờ quá lâu?

Hay chưa rõ chính sách bồi thường, tái định cư?