Có một điều khá lạ trên thị trường bất động sản lúc này.
Nhiều căn nhà đã được chủ giảm vài trăm triệu, thậm chí cả tỷ đồng. Người bán nhìn mức giảm ấy và nghĩ: “Giá thế này là sâu lắm rồi, kiểu gì cũng sớm có khách.”
Nhưng nghịch lý là, giá đã giảm sâu, nhà vẫn nằm nguyên ở đó.
Bởi người mua không nhìn xem chủ đã giảm bao nhiêu. Họ nhìn xem sau khi giảm, căn nhà còn bao nhiêu tiền.
Một căn từng được rao 8 tỷ, nay còn 7 tỷ, nghe đúng là rẻ hơn nhiều. Nhưng nếu 7 tỷ vẫn vượt quá khả năng tài chính của phần lớn người mua, thì khoản giảm 1 tỷ cũng chỉ khiến căn nhà “bớt đắt” chứ chưa chắc đã biến nó thành cơ hội.
Dữ liệu thị trường cũng cho thấy sự chần chừ này không chỉ nằm trong lời kể của môi giới.
Theo Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm đất nền tại Hà Nội trong quý I/2026 giảm khoảng 23% so với cuối năm trước; nhà riêng tại Hà Nội cũng thấp hơn khoảng 22%. Trong khi đó, tại TP.HCM, một số khu vực có giá nhà riêng điều chỉnh 1–7% lại ghi nhận lượng quan tâm tăng 8–15%. Nói đơn giản, người mua không biến mất, nhưng chỉ quay lại khi mức giá bắt đầu hợp lý hơn.
Với chung cư, nguồn cung nhiều hơn cũng chưa kéo được sức mua quay lại như trước. CBRE ghi nhận Hà Nội có hơn 5.800 giao dịch căn hộ trong quý II, tương đương khoảng 68% lượng hàng mới mở bán. Tỷ lệ này thấp hơn khá xa mức trên 90% từng xuất hiện trong hai năm trước. Riêng biệt thự và nhà liền thổ chỉ bán được hơn 660 căn, giảm 30% so với quý trước và giảm tới 74% so với cùng kỳ.
Ở thị trường thứ cấp cũng vậy.
Không ít căn hộ đã giảm giá 5-12%, nhưng thanh khoản vẫn khá chậm. Tỷ lệ hấp thụ của nhiều dự án mới trong nửa đầu năm chỉ quanh 35-50%, thấp hơn rất nhiều so với giai đoạn thị trường sôi động.
Nói cách khác, giảm giá không còn là "chiêu" đủ để kéo người mua quay lại.
Bởi điều khiến nhiều người lăn tăn nhất lúc này vẫn là mặt bằng giá.
Ai cũng muốn có nhà.
Nhưng chẳng ai muốn đánh đổi cả cuộc sống chỉ để gồng gánh một khoản vay kéo dài hàng chục năm.
Thế nên mới có chuyện rất lạ.
Có những căn vừa đăng bán vài ngày đã chốt cọc vì giá hợp lý, vị trí đẹp, pháp lý rõ ràng.
Trong khi cũng có những căn treo biển "cắt lỗ sâu", "giảm sốc", "bay ngay trong tuần"... nhưng đăng mãi vẫn không ai hỏi.
Bởi nếu trước đó giá đã bị đẩy lên quá cao thì giảm 1 tỷ đồng chưa chắc đã là rẻ.
Người mua giờ không chỉ hỏi:
"Chủ đã giảm bao nhiêu?"
Mà còn tự hỏi:
"Mức giá này có thực sự đáng để xuống tiền, hay mình vẫn đang mua hớ?"
Có lẽ thị trường lúc này không thiếu người muốn mua nhà.
Thứ còn thiếu là những căn nhà có mức giá đủ hợp lý để người mua cảm thấy: "Đây mới là lúc đáng xuống tiền."
