Bạn biết không? Ngày 2/2/2026, Chủ tịch Hà Nội chính thức ban hành Quyết định 19/2026/QĐ-UBND, áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất trên toàn địa bàn.

Theo quyết định mới:

  • Việc thu hồi đất được bồi thường  với hệ số K = 1
  • Tính tiền sử dụng đất, thuế, phí theo Luật Đất đai 2024 với hệ số K = 1

Nếu chỉ đọc đến đây, nhiều người sẽ nghĩ “chắc không có gì thay đổi”. Nhưng vấn đề nằm ở chỗ khác: bảng giá đất mới đã được nâng mạnh trước đó. Hệ số không tăng, nhưng nền giá cao hơn thì tiền đền bù khó mà còn thấp như trước.

Đáng chú ý, riêng với các dự án khu công nghiệp, khu đô thị mới và đặc biệt là đất đưa ra đấu giá, câu chuyện bắt đầu khác đi. Ngoài hệ số thị trường giữ ở mức 1, còn có hệ số theo quy hoạch, rồi hệ số theo vị trí.

Cụ thể, những dự án đất thương mại, khu đô thị, khu đấu giá nằm gần trung tâm hành chính, thương mại, giáo dục, công viên… sẽ bị cộng thêm hệ số 1,1. Bạn thấy đấy, đất đẹp thì không còn được tính “nhẹ tay”.

Trước đó, từ đầu năm 2026, Hà Nội đã áp dụng bảng giá đất mới. Nội đô tăng nhẹ, chỉ khoảng 2%, nhưng ngoại thành thì tăng rất mạnh, có nơi lên tới 20–26%. Đất nông nghiệp giữ nguyên, nhưng đất phi nông nghiệp rõ ràng đã bước sang mặt bằng khác.

Theo đó, những tuyến phố như Bà Triệu, Đinh Tiên Hoàng, Hàng Đào – Hàng Ngang, Lý Thường Kiệt – Trần Hưng Đạo… giá đất đã vượt mốc 700 triệu đồng/m² trên bảng giá. Con số này tuy chưa phản ánh đúng giá giao dịch thực ngoài thị trường, nhưng nó cho thấy một điều: trần cũ đã không còn là trần nữa.

Điều mình để ý nhiều hơn là ngoại thành. Hoài Đức, Đan Phượng, An Khánh, Kim Chung – Di Trạch… tăng giá rất mạnh. Có nơi lên hơn 64 triệu đồng/m². Đây không phải là tăng cho vui. Bảng giá đất đang chạy theo quy hoạch và hạ tầng, và chính sách đang “đi trước” để xác nhận rằng những khu này đã qua thời đất rẻ.

Một chi tiết nữa không thể bỏ qua là hệ số cho đất nhiều mặt tiền. Đất bốn mặt tiền có thể bị nhân hệ số tới 1,3. Đất một đến ba mặt tiền cũng bị nhân từ 1,1 đến 1,25. Điều này gửi đi một thông điệp rất rõ: đất hiếm, đất đẹp, đất có lợi thế thì phải trả giá đúng giá trị của nó.

Trở lại với việc Hà Nội nâng hệ số đền bù khi thu hồi đất xây khu đô thị và bán đấu giá vừa được phê duyệt, nếu chỉ nhìn quyết định nâng hệ số giá đất ở góc độ đền bù thì vẫn chưa đủ. Về bản chất, Hà Nội đang tái định vị lại mặt bằng giá đất cho cả một chu kỳ mới. Trước đây, giá thị trường chạy trước, bảng giá Nhà nước chạy sau. Giờ thì ngược lại, Nhà nước bắt đầu neo giá, chặn đáy thị trường bằng chính sách.

Nhìn thẳng hơn, có thể thấy Hà Nội đang nghiêng cán cân về phía người bị thu hồi đất. Giá đền bù tiệm cận thị trường hơn, cách tính rõ ràng hơn, người có đất trong quy hoạch không còn ở thế yếu như trước. Xét về chính sách xã hội, đây là bước đi hợp lý.

Nhưng thị trường bất động sản luôn có một quy luật rất thực tế: mọi chi phí đều phải có người trả.

Khi tiền đền bù tăng, giá đất tính tiền sử dụng đất cao hơn, giá khởi điểm đấu giá bị đẩy lên thì chi phí đó không dừng lại ở chủ đầu tư. Nó đi thẳng vào giá vốn dự án. Và khi giá vốn đã cao, khả năng giảm giá bán gần như không còn.

Chủ đầu tư có thể xoay xở bằng nhiều cách như tăng tầng, tối ưu diện tích, nhưng cách phổ biến nhất vẫn là chuyển chi phí sang người mua cuối cùng. Người mua nhà, đặc biệt là người mua ở thực, trở thành điểm hứng áp lực lớn nhất.

Trong bối cảnh thu nhập tăng chậm hơn giá bất động sản, chính sách này có thể giúp thị trường bớt méo mó, bớt “ăn chênh từ đất rẻ”, nhưng đồng thời cũng khiến giấc mơ an cư trở nên khó hơn một nấc.

Chốt lại, đây không chỉ là câu chuyện hệ số K. Đây là bước đi tái cấu trúc mặt bằng giá đất Hà Nội. Ngắn hạn, thị trường sẽ chững lại để hấp thụ giá mới. Trung hạn, giá khó giảm sâu, nhất là ở khu có quy hoạch. Dài hạn, đất rẻ sẽ ngày càng hiếm và dòng tiền buộc phải chọn lọc hơn.

Một câu để dễ nhớ: Hà Nội đang “đóng khung giá đất” cho một cuộc chơi dài hơi – và cuộc chơi này không còn dành cho những ai muốn thắng nhanh.