Thị trường bất động sản vừa xuất hiện một trong những thương vụ đáng chú ý nhất năm 2026 khi CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (PDR) triển khai lấy ý kiến cổ đông để thông qua chủ trương mua phần vốn góp tại Công ty TNHH Lotte Properties HCMC với giá trị dự kiến lên tới 10.400 tỷ đồng.
Con số này không chỉ gây chú ý bởi quy mô tuyệt đối, mà còn bởi mức độ ảnh hưởng tới bảng cân đối kế toán của doanh nghiệp.
Tại thời điểm cuối quý I/2026, tổng tài sản hợp nhất của Phát Đạt đạt hơn 26.600 tỷ đồng, đồng nghĩa khoản đầu tư dự kiến tương đương gần 40% tổng tài sản và xấp xỉ 83% vốn chủ sở hữu.
Đây không còn là một thương vụ đầu tư thông thường. Đây là một quyết định mang tính chiến lược có thể thay đổi vị thế của Phát Đạt trong nhiều năm tới.
1. Động thái cho thấy PDR không còn ở trạng thái thăm dò
Điều đáng chú ý là thương vụ hiện đã vượt xa giai đoạn tìm hiểu cơ hội.
Ngày 28/5/2026, Phát Đạt đã chuyển trước 900 tỷ đồng tiền đặt cọc cho phía Lotte theo biên bản ghi nhớ hợp tác được ký kết ngày 26/5. Tiếp đó, ngày 11/6, doanh nghiệp triển khai lấy ý kiến cổ đông bằng văn bản để thông qua giao dịch.
Việc vừa đặt cọc, vừa tiến hành các thủ tục pháp lý nội bộ cho thấy ban lãnh đạo PDR đang thể hiện mức độ quyết tâm rất cao đối với thương vụ này.
2. Phát Đạt đang đặt cược vào việc "mở khóa" Eco Smart City
Điểm cốt lõi của thương vụ không nằm ở việc mua lại một pháp nhân.
Điều mà PDR thực sự theo đuổi là dự án Eco Smart City tại Thủ Thiêm – một trong những khu đất có vị trí đắc địa nhất TP.HCM nhưng đã bị đình trệ nhiều năm vì các vướng mắc pháp lý.
Dự án từng được xem là biểu tượng cho tham vọng của Lotte tại Việt Nam khi được khởi động từ năm 2022. Tuy nhiên, tiến độ triển khai liên tục chậm hơn kỳ vọng.
Bước ngoặt xuất hiện vào tháng 5/2026 khi Lotte Properties HCMC phát sinh khoản nộp tiền sử dụng đất hơn 1.180 tỷ đồng. Dù chưa thể khẳng định toàn bộ vướng mắc đã được tháo gỡ, nhưng động thái này cho thấy dự án đã bắt đầu có những chuyển động tích cực sau thời gian dài gần như đứng yên.
Có thể nói, Phát Đạt không đặt cược vào hiện trạng của dự án hôm nay.
Doanh nghiệp đang đặt cược vào khả năng dự án được tháo nút thắt pháp lý và được định giá lại trong tương lai.
3. Thủ Thiêm mới là tài sản quan trọng nhất
Nếu nhìn sâu hơn, thứ hấp dẫn nhất trong thương vụ này không phải là pháp nhân Lotte Properties HCMC mà là vị trí của quỹ đất.
Thủ Thiêm hiện được xem là trung tâm tài chính mới của TP.HCM và cũng là một trong những khu vực hiếm hoi còn sở hữu quỹ đất quy mô lớn đủ khả năng phát triển các tổ hợp mang tính biểu tượng.
Trong bối cảnh nguồn cung đất sạch tại khu vực trung tâm ngày càng khan hiếm, cơ hội tiếp cận một dự án quy mô lớn tại Thủ Thiêm gần như không còn nhiều.
Nếu thương vụ hoàn tất, Phát Đạt sẽ không chỉ bổ sung thêm một dự án vào danh mục đầu tư.
Doanh nghiệp sẽ sở hữu một vị trí chiến lược tại khu vực được xem là "trái tim mới" của thị trường bất động sản TP.HCM.
4. Đây có thể là thành quả của quá trình tái cơ cấu kéo dài nhiều năm
Một chi tiết đáng chú ý khác là thời điểm thực hiện thương vụ.
Trong suốt giai đoạn 2024-2025, Phát Đạt liên tục thực hiện chiến lược tái cơ cấu danh mục, chuyển nhượng một số dự án và ưu tiên củng cố dòng tiền.
Tại Đại hội cổ đông thường niên năm 2026, ban lãnh đạo cũng cho biết doanh nghiệp sẽ tiếp tục chuyển nhượng một số dự án nhằm tập trung nguồn lực cho các cơ hội có hiệu quả cao hơn.
Nhìn từ góc độ này, khoản đầu tư 10.400 tỷ đồng không phải là quyết định đột xuất.
Đây có thể là đích đến của cả một quá trình thu hồi vốn, tái cơ cấu tài sản và chuẩn bị nguồn lực kéo dài trong nhiều quý trước đó.
5. Cơ hội lớn đi cùng rủi ro lớn
Dù sở hữu tiềm năng đáng kể, thương vụ này vẫn mang theo không ít rủi ro.
Khoản đầu tư tương đương gần 40% tổng tài sản khiến mức độ tập trung vốn của PDR tăng lên đáng kể. Nếu tiến độ pháp lý tiếp tục kéo dài hoặc việc triển khai dự án chậm hơn kỳ vọng, áp lực lên dòng tiền và hiệu quả sử dụng vốn sẽ trở nên rõ rệt hơn.
Ngoài ra, việc mua phần vốn góp tại pháp nhân dự án không đồng nghĩa doanh thu và lợi nhuận sẽ được ghi nhận ngay lập tức. Trong ngắn hạn, thứ Phát Đạt phải đối mặt nhiều khả năng là áp lực quản trị vốn và khả năng chứng minh hiệu quả của thương vụ với cổ đông.
6. Góc nhìn đầu tư
Nhìn từ bên ngoài, Phát Đạt đang bỏ ra 10.400 tỷ đồng để mua một pháp nhân sở hữu dự án chưa hoàn thiện.
Nhưng nhìn sâu hơn, doanh nghiệp đang đặt cược vào khả năng mở khóa một trong những quỹ đất giá trị nhất TP.HCM.
Nếu Eco Smart City được tháo gỡ pháp lý và tái khởi động thành công, PDR có thể đổi một phần rất lớn bảng cân đối kế toán để sở hữu vị thế chiến lược tại Thủ Thiêm.
Ngược lại, nếu tiến độ tiếp tục kéo dài, đây sẽ trở thành thương vụ khiến thị trường đặt nhiều câu hỏi nhất về khả năng phân bổ vốn của doanh nghiệp trong chu kỳ mới.
Vì vậy, bản chất của thương vụ này không phải là câu chuyện mua một dự án.
Đó là câu chuyện Phát Đạt đang đặt cược vào việc mở khóa giá trị của một tài sản từng bị "đóng băng" nhiều năm và kỳ vọng nó sẽ trở thành động lực tăng trưởng lớn nhất của doanh nghiệp trong giai đoạn tiếp theo.
Bạn có quan điểm thế nào về việc này? Hãy để lại comment nhé!
