Thị trường bất động sản Hà Nội vừa xuất hiện một diễn biến khá đáng chú ý.

Liên danh Handico - Sunshine Group - Thái Nam mới đây đã đề xuất điều chỉnh quy mô Khu đô thị đa mục tiêu Bắc Thăng Long Urban City.

Con số gây chú ý nhất là diện tích.

Từ khoảng gần 700 ha, dự án được đề xuất giảm xuống còn khoảng 474 ha.

Tức là thu hẹp hơn 220 ha, tương đương hơn 30% quy mô ban đầu.

Hẳn đọc đến đây nhiều người sẽ nghĩ ngay: "Chủ đầu tư gặp khó?", hay "Thiếu vốn?".

Nhưng nếu nhìn rộng hơn, câu chuyện có lẽ không đơn giản như vậy.

Thực tế, vài năm trước, thời kỳ thị trường nóng, nhiều doanh nghiệp có xu hướng xin quy hoạch những khu đô thị hàng trăm, thậm chí hàng nghìn hecta. Đó là giai đoạn mà ai cũng muốn làm "siêu đô thị".

Càng lớn càng gây tiếng vang.

Càng lớn càng dễ kể câu chuyện dài hạn.

Nhưng 2 – 3 năm trở lại đây, bức tranh đã khác.

Chi phí vốn cao hơn.

Tiền sử dụng đất lớn hơn.

Yêu cầu về tiến độ cũng chặt chẽ hơn.

Đặc biệt, các quy định pháp lý mới khiến việc giữ một quỹ đất khổng lồ trong thời gian dài không còn là bài toán dễ như trước.

Trong bối cảnh đó, không ít doanh nghiệp bắt đầu tính lại chiến lược.

Thay vì ôm một dự án quá lớn và triển khai nhiều năm, họ có xu hướng tập trung vào phần có khả năng triển khai sớm, hoàn thiện nhanh và tạo dòng tiền trước.

Nói cách khác, làm vừa sức có khi lại là lựa chọn thực tế hơn làm thật lớn.

Điều đáng chú ý là xu hướng này không chỉ xuất hiện ở một dự án, một doanh nghiệp. Trước đó, “ông lớn” Vinhomes cũng đã gây bất ngờ khi tuyên bố dừng mở rộng quỹ đất để nhường “sân” cho các doanh nghiệp khác cùng phát triển.

Điều đó cho thấy tư duy phát triển bất động sản đang thay đổi. Không còn là cuộc đua xem ai sở hữu quỹ đất lớn nhất mà là đang nghiêng sang xem ai triển khai được nhanh hơn, hiệu quả hơn và đưa sản phẩm ra thị trường đúng thời điểm.

Tuy nhiên, có một chi tiết khác cũng khiến nhiều người liên tưởng.

Đó là trước thời điểm đề xuất của liên danh nhà đầu tư đưa ra không lâu, Hà Nội đã ban hành quy định mới đối với các khu đô thị đa mục tiêu.

Theo quy định, người mua nhà ở thương mại tại các khu đô thị này sẽ không được chuyển nhượng trong vòng 3 năm.

Đây là một thay đổi rất đáng chú ý.

Bởi thanh khoản luôn là yếu tố mà cả người mua lẫn chủ đầu tư đều quan tâm. Nếu người mua phải giữ tài sản ít nhất 3 năm, nhóm nhà đầu tư lướt sóng chắc chắn sẽ phải tính toán kỹ hơn trước khi xuống tiền.

Điều đó cũng đồng nghĩa, cơ cấu khách hàng của các đại đô thị trong tương lai có thể dịch chuyển nhiều hơn sang người mua ở thực và nhà đầu tư dài hạn.

Và khi tệp khách hàng thay đổi, việc chủ đầu tư tính toán lại quy mô, cơ cấu sản phẩm hay tiến độ phát triển dự án cũng là điều dễ hiểu.

Dĩ nhiên, đến thời điểm này chưa có bất kỳ thông tin chính thức nào cho thấy việc Handico - Sunshine - Thái Nam xin điều chỉnh quy mô dự án liên quan đến quy định mới của Hà Nội.

Tuy nhiên, nếu nhìn ở góc độ lớn hơn, động thái này vẫn đặt ra một câu hỏi khá thú vị:

Phải chăng "luật chơi" của thị trường đang khiến giới doanh nghiệp bất động sản thay đổi?

Một thời, doanh nghiệp cạnh tranh bằng quy mô.

Còn bây giờ, có lẽ lợi thế không còn nằm ở việc sở hữu dự án lớn nhất.

Mà nằm ở việc triển khai nhanh nhất, bán được hàng và đưa dòng tiền quay trở lại sớm nhất.

Một dự án 700 ha nghe rất hoành tráng, nhưng một dự án 400–500 ha triển khai được, có cư dân ở và tạo thanh khoản thực tế lại có thể hấp dẫn hơn nhiều.

Vì vậy, việc xin giảm hơn 220 ha chưa chắc là tín hiệu tiêu cực. Với một số người, đó có thể là dấu hiệu cho thấy doanh nghiệp đang thực dụng hơn, thận trọng hơn và tính toán hiệu quả hơn trong bối cảnh “luật chơi” mới ngày càng chặt chẽ.

Điều đáng theo dõi nhất lúc này không phải dự án lớn hay nhỏ, mà là phần còn lại sẽ được triển khai ra sao, tiến độ đến đâu và thị trường có đón nhận hay không.

Vì cuối cùng, trên thị trường bất động sản, quỹ đất lớn chưa chắc đã thắng; triển khai được mới là câu trả lời quan trọng nhất.

Bạn có quan điểm thế nào? Hãy để lại comment nhé!