UBND TP Hà Nội vừa chính thức phê duyệt Đề án phát triển khu đô thị đa mục tiêu – mô hình đô thị mới được xem là khá lạ ở Việt Nam, thậm chí theo nhiều chuyên gia, đây gần như là một “bản thử nghiệm” chưa từng có tiền lệ.

Nhưng thứ khiến giới đầu tư chú ý nhất không phải phối cảnh lung linh hay những đại đô thị hàng chục nghìn tỷ, mà là quy định cực gắt: người mua nhà ở thương mại tại các khu đô thị này sẽ không được bán lại trong vòng 3 năm kể từ khi thanh toán đủ tiền.

Nói dễ hiểu hơn: mua xong là phải “ôm” đủ 3 năm.

Nếu muốn bán sớm? Xin lỗi, chỉ được bán lại cho chính chủ đầu tư, mà giá tối đa cũng chỉ bằng giá mua ban đầu. Tức là gần như khóa luôn cửa lướt sóng, cắt hẳn bài toán “đặt cọc hôm nay, sang tay tuần sau ăn chênh vài trăm triệu”.

Đây rõ ràng là cú đánh trực diện vào kiểu đầu cơ vốn từng khiến không ít khu đô thị rơi vào cảnh khá tréo ngoe: nhà xây kín, đèn vẫn tối om, cư dân thật thì lèo tèo, còn bảng giá thì cứ phi mã.

Hà Nội đang mở một “luật chơi” mới

Theo đề án, các khu đô thị đa mục tiêu sẽ được phát triển theo mô hình kiểu “all-in-one” – sống, làm việc, học tập, giải trí tại chỗ.

Nghe thì giống concept của nhiều đại đô thị hiện nay, nhưng điểm khác biệt nằm ở triết lý phát triển: ưu tiên nhu cầu ở thật, chứ không phải sân chơi cho dòng tiền đầu cơ.

Đây là một thay đổi khá đáng chú ý.

Nhiều năm qua, thị trường bất động sản Việt Nam vận hành theo logic khá quen thuộc: cứ có thông tin quy hoạch, hạ tầng, dự án lớn là giá tăng, giới đầu tư lao vào “xí phần”, rồi mua đi bán lại liên tục trước cả khi cư dân kịp về ở.

Kết quả là gì? Không ít nơi thành “đô thị ngủ đông”: đường rộng thênh thang, shophouse san sát, nhưng thiếu sức sống vì cư dân thực quá ít. Hà Nội dường như đang muốn bẻ hướng tư duy đó.

Không chỉ chống đầu cơ, mà còn tạo phân khúc mới

Điểm đáng nói là đề án này không chỉ đơn giản là cấm bán lại 3 năm.

Nó còn đặt ra hàng loạt cơ chế kiểm soát khá chặt với nhà ở thương mại: lợi nhuận chủ đầu tư bị khống chế tối đa 15%, giá bán phải qua thẩm tra, chi phí phải minh bạch, kiểm toán xuyên suốt.

Nói cách khác, đây giống như một nỗ lực tạo ra phân khúc “nhà ở thương mại giá phù hợp” – nằm đâu đó giữa nhà ở xã hội và nhà thương mại truyền thống.

Nếu làm được, đây có thể là lời giải cho bài toán mà rất nhiều người trẻ ở Hà Nội đang mắc kẹt: thu nhập không đủ mua căn hộ thương mại, nhưng lại không thuộc nhóm đủ điều kiện mua nhà ở xã hội.

Một “vùng giữa” đang thiếu và Hà Nội đang thử lấp khoảng trống đó.

Nhưng chống đầu cơ bằng khóa giao dịch liệu đã đủ?

Đây là câu hỏi lớn. Nhiều chuyên gia cho rằng quy định này chắc chắn sẽ khiến dân lướt sóng ngắn hạn chùn tay. Điều đó tốt.

Nếu cơ chế giám sát đủ chặt, minh bạch và nhất quán, đây có thể trở thành một phép thử đáng chú ý để kéo bất động sản trở về đúng giá trị cốt lõi: phục vụ nhu cầu an cư.

Nhưng để xử lý tận gốc bài toán đầu cơ, chỉ dùng biện pháp hành chính là chưa đủ bởi thị trường luôn rất nhanh trong việc tìm cách thích nghi.

Dù vậy, chỉ riêng việc Hà Nội mạnh dạn đặt ra thông điệp “nhà là để ở, không phải để đầu cơ kiếm lời” cũng đã cho thấy một sự chuyển dịch đáng chú ý trong tư duy quản lý.

Sau nhiều năm chứng kiến không ít khu đô thị sáng đèn… trên phối cảnh nhưng tối om ngoài thực tế, có lẽ thị trường đang cần những cú “siết van” đủ mạnh để buộc dòng tiền phải thay đổi.

Và nếu mô hình này thực sự vận hành hiệu quả, biết đâu đây sẽ không chỉ là một thử nghiệm riêng của Hà Nội, mà còn có thể trở thành tín hiệu mở màn cho một cuộc chơi mới của thị trường bất động sản Việt Nam – nơi giá trị của căn nhà được đo bằng người ở thật bên trong, thay vì mức chênh lệch trên mỗi lần sang tay.

Bạn có quan điểm thế nào về việc này?