Mỗi khi nhắc đến chuyện chung cư chỉ được sở hữu theo niên hạn công trình, thị trường lại chia thành hai luồng ý kiến rất rõ ràng.

Một bên cho rằng đây là bước đi cần thiết để phát triển đô thị hiện đại.

Bên còn lại lo ngại tài sản tích lũy cả đời sẽ không còn được sở hữu lâu dài.

Theo tôi, cả hai đều có lý.

Vấn đề là chúng ta đang nhìn câu chuyện từ hai góc độ khác nhau.

Nếu nhìn từ góc độ quản lý đô thị, đây là một hướng đi hợp lý.

Không có công trình nào tồn tại mãi mãi.

Một tòa chung cư sau hàng chục năm sử dụng sẽ xuống cấp.

Nếu vẫn giữ tư duy "sở hữu vĩnh viễn", mỗi lần cải tạo sẽ lại rơi vào cảnh hàng trăm hộ dân không thống nhất được phương án bồi thường, dẫn đến những tòa nhà nguy hiểm vẫn tồn tại giữa lòng thành phố.

 

Thực tế ở Hà Nội và TP.HCM đã cho thấy điều đó.

Nhiều chung cư cũ xuống cấp nghiêm trọng nhưng việc cải tạo kéo dài nhiều năm vì vướng quyền sở hữu và lợi ích của các bên.

Nếu quyền sở hữu gắn với tuổi thọ công trình ngay từ đầu, việc xây dựng lại sau này có thể sẽ thuận lợi hơn rất nhiều.

Nhưng nếu nhìn từ góc độ người mua nhà, nỗi lo cũng hoàn toàn có cơ sở.

Đa số người Việt không chỉ mua nhà để ở.

Họ mua để tích lũy tài sản.

Để dành cho con.

Để giữ giá trị lâu dài.

Vì vậy, khi nghe đến khái niệm "sở hữu có thời hạn", phản ứng đầu tiên thường là:

"Vậy sau này tài sản của mình còn gì?"

Đó là phản ứng rất tự nhiên.

Điều quan trọng không phải là thời hạn. Mà là giá trị người mua nhận được.

Nếu một căn hộ chỉ được sở hữu theo niên hạn công trình nhưng giá bán vẫn tương đương với những sản phẩm có quyền sử dụng đất lâu dài, chắc chắn sẽ rất khó thuyết phục thị trường.

Người mua sẽ đặt câu hỏi:

Tại sao tôi phải trả cùng một số tiền cho một tài sản có thời hạn?

Ngược lại, nếu chính sách đi kèm với cơ chế tài chính hợp lý, chẳng hạn giá đất, tiền sử dụng đất, thuế và các chi phí đầu vào được điều chỉnh tương ứng, thì câu chuyện sẽ khác.

Khi đó, người mua sẽ đánh giá đây là một bài toán chi phí – giá trị, thay vì chỉ nhìn vào thời hạn sở hữu.

Điều thị trường cần nhất lúc này là sự rõ ràng.

Nghị quyết mới đưa ra định hướng: với chung cư xây mới, thời hạn sử dụng căn hộ sẽ được quy định theo niên hạn của công trình và khi hết thời hạn, chủ sở hữu sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới theo quy định.

Đây chưa phải là toàn bộ cơ chế vận hành.

Điều người dân quan tâm hơn cả là:

* Sau khi hết niên hạn, quyền lợi của chủ sở hữu sẽ được bảo đảm như thế nào?

* Nghĩa vụ tài chính sẽ được tính ra sao?

* Giá bán ban đầu có phản ánh đúng việc tài sản có thời hạn hay không?

Khi những câu hỏi này chưa có lời giải cụ thể, tâm lý thận trọng của thị trường là điều dễ hiểu.

Tranh luận không nên dừng ở câu hỏi "nên hay không nên".

Điều đáng bàn hơn là:

Nếu áp dụng, chính sách phải đủ công bằng để người dân thấy rằng giá trị họ nhận được tương xứng với số tiền họ bỏ ra.

Một chính sách tốt không chỉ giúp quản lý đô thị hiệu quả.

Nó còn phải tạo được niềm tin cho người mua.

Bởi suy cho cùng, bất động sản không chỉ là một tài sản. Đó còn là nơi người ta gửi gắm phần lớn tài sản tích lũy của cả một đời người.