Theo Nghị định 207/2026/NĐ-CP vừa có hiệu lực, công trình nhà ở riêng lẻ đáp ứng ĐỦ 4 điều kiện sau được chủ sở hữu tự tổ chức thiết kế, không cần thuê đơn vị chuyên môn:

✓ Dưới 3 tầng

✓ Không có tầng hầm

✓ Tổng diện tích sàn xây dựng dưới 250m²

✓ Chiều cao dưới 12m

AI ĐƯỢC LỢI:

Chủ nhà xây nhà cấp 4, nhà phố 2-3 tầng quy mô nhỏ, phù hợp nhu cầu ở gia đình — tiết kiệm chi phí thuê thiết kế, rút ngắn thời gian chuẩn bị hồ sơ trước khi khởi công.

NHỮNG ĐIỀU CẦN THẬN TRỌNG:

Miễn thiết kế chuyên môn KHÔNG có nghĩa là miễn toàn bộ trách nhiệm pháp lý. Chủ nhà vẫn bắt buộc tuân thủ quy định về phòng cháy chữa cháy, bảo vệ môi trường, và phải phù hợp với mục đích sử dụng đất theo giấy tờ pháp lý — sai một trong các điều kiện này vẫn có thể bị xử lý.

Chủ nhà tự chịu trách nhiệm toàn bộ về an toàn công trình. Nghị định quy định rõ chủ sở hữu phải tự tổ chức thi công, giám sát thi công và chịu trách nhiệm an toàn cho công trình, công trình lân cận trong suốt quá trình xây dựng — không có đơn vị chuyên môn nào chịu trách nhiệm thay.

Chỉ cần lệch 1 trong 4 tiêu chí là không được áp dụng quy định này. Ví dụ xây 3 tầng nhưng có thêm tầng hầm nhỏ để xe, hoặc diện tích sàn nhỉnh hơn 250m² một chút — vẫn phải quay lại quy trình thiết kế chuyên môn và xin phép như thông thường.

Đây là quy định rất mới, cách áp dụng cụ thể tại từng địa phương có thể chưa đồng nhất trong giai đoạn đầu. Trước khi khởi công, nên xác nhận trực tiếp với UBND phường/xã nơi có đất để chắc chắn không phát sinh vướng mắc.

Lưu ý cho việc mua bán, vay vốn sau này: dù không cần giấy phép xây dựng, vẫn nên lưu giữ đầy đủ hồ sơ thi công, biên bản giám sát — vì đây sẽ là căn cứ quan trọng để chứng minh tính hợp pháp của công trình khi sang tên hoặc thế chấp vay ngân hàng sau này.

KẾT LUẬN:

Quy định mới giúp tiết kiệm thời gian và chi phí cho người xây nhà quy mô nhỏ, nhưng không đồng nghĩa với việc "xây tự do không cần lo gì". Trách nhiệm về an toàn và pháp lý vẫn hoàn toàn thuộc về chủ nhà.

👉Bạn đang có kế hoạch xây hoặc sửa nhà trong thời gian tới? Comment diện tích và số tầng dự kiến, mình sẽ tư vấn xem trường hợp của bạn có thuộc diện miễn giấy phép hay không.