Thế là câu hỏi xuất hiện: Có nên tranh thủ mua nhà lúc thị trường bớt nóng, dù phải vay tới 60-70% giá trị căn hộ?

Câu trả lời có lẽ không nằm ở việc căn nhà hôm nay rẻ hay đắt, mà nằm ở một chuyện thực tế hơn: mỗi tháng gia đình bạn còn bao nhiêu tiền sau khi trả ngân hàng?

Vay 60-70% nghe có vẻ vẫn nằm trong mức ngân hàng có thể cho vay. Nhưng ngân hàng cho vay được bao nhiêu và mình nên vay bao nhiêu là hai chuyện hoàn toàn khác nhau.

Một khoản vay 20-30 năm không chỉ có vài năm đầu. Hết thời gian ưu đãi, lãi suất có thể thay đổi. Nếu hôm nay bạn tính toán vừa đủ với mức lãi 8-10%, nhưng sau đó khoản vay bước sang mặt bằng 13-15%, thậm chí 16 – 18% thì áp lực trả lãi hàng tháng sẽ là câu chuyện rất khác.

Đừng nhìn mỗi con số lãi suất ưu đãi. Hãy nhìn cả đoạn đường phía sau nó.

Trước khi ký vay, nên hỏi thật kỹ: Sau ưu đãi lãi suất được tính thế nào? Biên độ bao nhiêu? Bao lâu điều chỉnh một lần? Trả nợ trước hạn mất bao nhiêu phí? Có những khoản bảo hiểm hay sản phẩm đi kèm nào không?

Nói đơn giản, 8-10% trong quảng cáo chưa chắc là mức lãi bạn phải sống cùng trong nhiều năm.

Một nguyên tắc khá đáng để tham khảo là nếu có thể, đừng để khoản vay vượt quá 60% giá trị căn nhà. Có 40% vốn tự có thì khi thị trường hoặc thu nhập có biến động, gia đình sẽ còn “đệm” để xoay xở.

Và đừng quên một thứ rất dễ bị bỏ qua: quỹ dự phòng.

Mua nhà xong chưa phải là hết tiền.

Còn nội thất, phí dịch vụ, bảo trì, gửi xe, điện nước, con cái, ăn uống, bảo hiểm… rồi những khoản chẳng ai biết trước. Nếu toàn bộ thu nhập hàng tháng đều phải chạy vào căn nhà thì cảm giác “có nhà riêng” đôi khi lại đi kèm với một cuộc sống khá ngộp.

Một cách dễ hình dung là sau khi trả gốc + lãi + các chi phí liên quan đến căn nhà, gia đình vẫn nên còn khoảng 40-50% thu nhập để trang trải cuộc sống, tiết kiệm và xử lý những chuyện bất ngờ.

Đặc biệt, nên thử ngồi xuống và giả lập dòng tiền ít nhất 12-36 tháng.

Thử đặt vài câu hỏi rất đời:

Nếu lãi suất tăng thì sao?

Nếu một người trong hai vợ chồng giảm thu nhập vài tháng thì sao?

Nếu con cái phát sinh thêm chi phí thì sao?

Nếu phải sửa nhà, đổi xe, chữa bệnh hoặc có một khoản lớn bất ngờ thì sao?

Nếu tất cả các kịch bản đó vẫn “chạy được”, khoản vay mới thực sự đáng cân nhắc.

Còn nếu chỉ cần lãi suất nhích lên vài phần trăm là cả gia đình bắt đầu hụt tiền mỗi tháng, thì có lẽ căn nhà ấy đang hơi quá sức.

Sau cùng, mua nhà thời điểm này không hẳn là chuyện “nên hay không nên”.

Nó là chuyện căn nhà nào phù hợp với túi tiền của mình.

Thị trường có thể giảm, có thể tăng. Lãi suất cũng có thể thay đổi nhưng khoản nợ thì tháng nào cũng đến hạn.

Vì vậy, nếu phải chọn giữa một căn nhà đẹp hơn nhưng khoản vay rất căng và một căn vừa sức nhưng tài chính còn dư địa, đôi khi phương án thứ hai mới là cuộc sống dễ thở hơn.

Mua nhà là chuyện dài. Đừng để ngày nhận chìa khóa là ngày bắt đầu một cuộc sống chỉ toàn lo trả nợ.