Chung cư, đất vàng, cao ốc văn phòng đồng loạt lên sàn đấu giá khi ngân hàng chạy đua “cắt lãi” để thu hồi vốn trước Tết BQT đã kiểm duyệt

Càng sát Tết, thị trường lại xuất hiện một làn sóng khá quen mà năm nay có phần quyết liệt hơn: ngân hàng đồng loạt mang tài sản thế chấp và các khoản nợ lớn ra đấu giá.

Bạn biết không? Mới đây, IVB Đà Nẵng tiếp tục rao bán 20 căn hộ tại dự án The Pearl Hoian – A Festa Hotel & Resort. Giá khởi điểm chỉ từ hơn 1 tỷ đồng/căn, cao nhất hơn 3 tỷ đồng cho những căn diện tích lớn. So với đợt rao bán năm 2024, mức giá lần này đã giảm khá mạnh. Đáng nói, đây đã là lần thứ 15 ngân hàng đem nhóm tài sản này ra đấu giá sau nhiều lần không thành.

Nhìn lại trước đó, cùng dự án này từng có thời điểm 90 căn hộ được chào bán với giá khởi điểm lên tới gần 5,4 tỷ đồng/căn. Giờ thì giá đã “mềm” hơn rất nhiều, phản ánh áp lực xử lý khoản vay 200 tỷ đồng kéo dài từ năm 2018.

Không riêng gì IVB, cuộc đua xử lý nợ xấu đang lan rộng trong hệ thống ngân hàng. BIDV mới đây cũng rao bán khoản nợ gần 160 tỷ đồng của Giấy Đức Phú, kèm theo tài sản bảo đảm là quyền khai thác tòa nhà Safomec tại TP.HCM – một cao ốc có thể tạo dòng tiền ổn định trong hơn 20 năm tới.

VietinBank thậm chí còn “mạnh tay” hơn. Với khoản nợ của Công ty Phương Quang, tổng nghĩa vụ lên tới 356 tỷ đồng, nhưng giá khởi điểm chỉ là 280 tỷ đồng, đúng bằng nợ gốc. Phần lãi và phạt… coi như bỏ qua, miễn là thu hồi được vốn.

Tương tự, Agribank cũng nhập cuộc khi rao bán khoản nợ hơn 329 tỷ đồng của một doanh nghiệp chế biến gỗ tại Bình Thuận, giá khởi điểm bằng đúng tổng dư nợ…

Bạn biết không? Bối cảnh các ngân hàng “chạy đua” xử lý nợ xấu trước Tết diễn ra khi việc giải ngân tín dụng năm 2025 tăng rất mạnh, tới 19%, nhưng nợ xấu toàn hệ thống lại đang được kiểm soát khá tốt.

Theo báo cáo tài chính quý IV/2025, tỷ lệ nợ xấu tại các ngân hàng niêm yết giảm xuống còn 1,85% – mức thấp nhất trong 12 quý gần đây, trong khi quy mô nợ xấu tuyệt đối giảm 4,2% so với quý trước.

Tuy nhiên, bức tranh nợ xấu cho thấy sự phân hóa rõ rệt. Nhóm ngân hàng quốc doanh (Big 4) tiếp tục duy trì nền tảng vững chắc với tỷ lệ bao phủ nợ xấu cao, trong đó Vietcombank và VietinBank lần lượt đạt 160% và 260%. BIDV cũng đã kéo tỷ lệ nợ xấu về 1,47% trong quý IV.

 Ở khối ngân hàng thương mại cổ phần, Techcombank nổi bật với tỷ lệ nợ xấu chỉ 1,07%, trong khi ACB và TPBank duy trì chất lượng tài sản tốt trong mảng bán lẻ. Ngược lại, một số ngân hàng vẫn chịu áp lực khi nợ xấu tăng nhanh hơn tăng trưởng tín dụng, đặc biệt ở nhóm tập trung cho vay bán lẻ.

Góc nhìn cá nhân:

Việc các ngân hàng dồn dập đấu giá tài sản, chấp nhận “cắt lãi” những ngày áp Tết Nguyên đán không chỉ là chuyện làm đẹp sổ sách cho năm mới. Quan trọng hơn, đây là cách các ngân hàng giải phóng vốn bị kẹt, cải thiện an toàn vốn và chuẩn bị “room” cho một chu kỳ tăng trưởng tín dụng mới.

Về bản chất, các khoản nợ xấu kéo dài làm đóng băng vốn tự có, bào mòn hệ số an toàn vốn (CAR) và hạn chế khả năng mở rộng tín dụng. Do đó, trong bối cảnh mục tiêu tăng trưởng tín dụng 2026 quanh 15%, việc thu hồi được vốn gốc nhanh hơn giá trị sổ sách quan trọng hơn nhiều so với việc giữ lại phần lãi trên giấy.

Ở góc độ hệ thống, động thái này giúp giảm áp lực hình thành nợ xấu mới, đồng thời tạo dư địa để phân bổ vốn sang các lĩnh vực ít rủi ro hơn. Thực tế, các ngân hàng có tỷ lệ bao phủ nợ xấu cao đang là những đơn vị xử lý nợ quyết liệt nhất, cho thấy họ sẵn sàng “dọn bàn” để bước vào chu kỳ tín dụng mới với bảng cân đối gọn gàng hơn.

Với thị trường tài chính nói chung, làn sóng đấu giá nợ lớn có thể khiến giá tài sản tiếp tục chịu áp lực trong ngắn hạn, nhưng về trung hạn lại là yếu tố tích cực. Khi vốn bị kẹt được giải phóng, thanh khoản quay trở lại hệ thống, chi phí vốn giảm dần, thì khả năng phục hồi bền vững mới thực sự có cơ sở.

Nói cách khác, đây không phải là câu chuyện bán tháo, mà là quá trình tái phân bổ vốn. Dòng tiền đang rời khỏi các tài sản kém hiệu quả để chuẩn bị chảy sang một chu kỳ tăng trưởng mới – chậm hơn, chọn lọc hơn, nhưng lành mạnh hơn.