Nghe logic bình thường thì đáng ra giá phải “hạ nhiệt” mới đúng quy luật. Nhưng không, chung cư vẫn leo giá đều đều, thậm chí còn lập đỉnh mới. Đọc đến đây kiểu gì cũng có người hỏi một câu rất thật: rốt cuộc thị trường này đang nằm trong tay ai?
Mình vừa đọc loạt báo cáo quý I về thị trường chung cư Hà Nội và TP.HCM trên trang Diaocnet.vn mà phải dừng lại vài lần để nghĩ. Không phải vì thiếu dữ liệu, mà vì thị trường… không đang đi theo logic quen thuộc và kỳ vọng của những người làm chính sách.
Nhìn nhanh vài con số cho dễ hình dung. Bài báo dẫn báo cáo của Hãng tư vấn Avison Young cho thấy, riêng quý I/2026, Hà Nội đã có hơn 10.000 căn hộ chào bán. TP.HCM còn “khủng” hơn với gần 15.000 căn, nguồn cung trải rộng từ nội đô đến các điểm nóng như Bình Dương. Những cái tên quen mặt vẫn chiếm sóng: Masterise Homes, Sunshine Group, MIK Group, Sun Group, BRG…
Nghe thì tưởng “ngập hàng”, nhưng thực tế không phải cứ nhiều là dễ bán. Giá mới là thứ khiến nhiều người phải giật mình. Giá chung cư sơ cấp ở Hà Nội hiện đã lên quanh 3.950 USD/m2, tức hơn 100 triệu/m2 – tăng gần 30% so với cùng kỳ.
Thậm chí ngay cả vùng ven cũng không còn “dễ thở”, nhiều khu đã chạm ngưỡng 60–70 triệu/m2. Phân khúc hạng sang thì thôi, đi thẳng lên 6.000 USD/m2 là chuyện bình thường. Còn căn dưới 2.200 USD/m2? Ngày càng hiếm như “hàng săn”.
Tuy nhiên, điểm nghịch lý ở chỗ này: dù cung tăng mạnh nhưng giá không những không giảm mà vẫn tiếp tục tăng, trong khi đó thanh khoản lại chậm lại thấy rõ. Hiện tỷ lệ hấp thụ chỉ quanh 40%. Nghĩa là 10 căn mở bán thì bán được khoảng 4 căn.
Đọc đến đây bạn tưởng là “ế hàng”? Không - không phải ế, nhưng rõ ràng không còn cảnh “cháy hàng” sau các lần mở bán như giai đoạn trước.
Vì sao lại có nghịch lý này?
Nói đơn giản thôi: người mua giờ không còn “dễ tính” như trước. Lãi suất nhích lên, áp lực vay lớn hơn. Giá nhà thì neo cao. Thu nhập không chạy kịp giá.
Nhà đầu tư lướt sóng cũng bắt đầu rén vì mua xong chưa chắc thoát hàng nhanh. Người mua ở thật thì càng cân nhắc kỹ, vì một quyết định sai có thể gánh nợ cả chục năm. Do đó, thị trường lúc này giống một ván cờ giằng co.
Người mua giữ tiền, chưa vội xuống tay. Người bán – cụ thể là các chủ đầu tư lớn – lại không hề vội giảm giá. Họ có vốn, có quỹ đất, có khả năng chia nhỏ từng phase để bán. Họ “neo” giá, giữ nhịp tăng khoảng 3% mỗi đợt mở bán, bất chấp giao dịch có phần chậm lại.
Nói thẳng ra, giá hiện tại không còn phản ánh hoàn toàn cung – cầu tức thời nữa. Nó phản ánh chiến lược giữ giá, chi phí vốn, chi phí đất và cả kỳ vọng dài hạn của chủ đầu tư.
Vậy thị trường đang trong tay ai?
Mình phải nói thẳng luôn, không phải người mua. Vì người mua đang giữ tiền và phòng thủ. Cũng chưa hẳn là người bán theo kiểu “muốn bán sao cũng được”. Vì bán chậm thì áp lực dòng tiền vẫn ở đó.
Thực tế, thị trường đang nằm trong tay những chủ đầu tư lớn, tài chính mạnh, đủ sức “chơi đường dài”. Họ có thể chờ. Và khi một bên có thể chờ lâu hơn bên còn lại, bên đó sẽ có lợi thế.
Hiện tại là thế: một bên giữ giá, một bên giữ tiền. Câu chuyện tiếp theo sẽ phụ thuộc vào việc bên nào “đuối” trước. Nếu người giữ tiền bắt đầu sốt ruột, thị trường sẽ nóng trở lại. Nhưng nếu lãi suất còn cao, thu nhập không cải thiện kịp, thì kịch bản giá tăng nhưng giao dịch chậm có thể kéo dài.
Rõ ràng, đây không còn là thị trường của số đông nữa, mà đang dần trở thành “cuộc chơi chọn lọc”.
Người mua bây giờ không thiếu – chỉ là họ không còn chấp nhận mua bằng mọi giá. Họ bắt đầu hỏi nhiều hơn: dự án này có đáng tiền không, pháp lý ra sao, chủ đầu tư có thực sự uy tín không, giá này 2–3 năm nữa còn giữ được không. Những câu hỏi mà trước đây, trong cơn sốt, rất ít người đủ kiên nhẫn để đặt ra.
Ở chiều ngược lại, chủ đầu tư cũng đang “lộ bài” rõ hơn bao giờ hết. Ai có nền tảng tài chính tốt, sản phẩm đủ khác biệt thì vẫn bán được, dù chậm hơn. Nhưng ai chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá hoặc tâm lý FOMO của thị trường thì sẽ bắt đầu gặp khó.
Nói cách khác, thị trường không yếu đi – nó đang “khó tính” hơn.
Và một khi thị trường đã khó tính, thì không phải cứ tăng giá là thắng. Tăng giá mà không bán được đều, không tạo được thanh khoản, thì sớm muộn cũng phải điều chỉnh, dù là điều chỉnh bằng giá, bằng chính sách bán hàng hay bằng cách “tái định vị” sản phẩm.
Nên nếu nhìn dài hơi một chút, giai đoạn này giống như một phép thử. Thử sức chịu đựng của người mua. Thử khả năng giữ nhịp của chủ đầu tư. Và thử cả “độ thật” của mặt bằng giá hiện tại.
Còn ai đang cầm trịch thị trường?
Có lẽ câu trả lời chính xác nhất lúc này là: những người đủ sức chờ – và đủ tỉnh để không quyết định vội.
