Nội dung bài viết có dẫn ý kiến anh Nguyễn Văn Hùng (42 tuổi, TP HCM) vừa quyết định tạm dừng kế hoạch xuống tiền mua căn nhà phố gần 12 tỷ đồng tại khu Đông.

Anh Hùng cho biết, mấy năm nay, anh thường xuyên sử dụng đòn bẩy tài chính để mở rộng danh mục nhà phố và căn hộ. Với tỷ lệ vay 50-60% giá trị tài sản, mức tăng giá 15-20% mỗi năm từng đủ giúp khoản đầu tư mang lại lợi nhuận sau khi trừ chi phí vốn.

Nhưng bài toán hiện tại đã khác. "Trước đây vay 5 tỷ đồng, mỗi tháng trả lãi khoảng 30 triệu đồng vẫn có thể xoay xở. Còn hiện nay, lãi suất tăng, dòng tiền cho thuê không theo kịp, tôi không dám vay thêm", anh nói.

Nói thật, nếu cách đây 2-3 năm, cầm vài tỷ trong tay là nhiều người đã nóng ruột đi săn đất, săn căn hộ rồi. Khi đó câu chuyện rất đơn giản: vay ngân hàng một cục, mua xong chờ vài tháng hoặc một năm là giá tăng, bán đi vẫn dư tiền trả lãi.

Nhưng bây giờ thì bài toán khó hơn nhiều.

Giá nhà vẫn cao ngất ngưởng, thậm chí nhiều dự án mới ở Hà Nội và TP.HCM đang được chào bán quanh mức 120 -250 triệu đồng/m2, thậm chí không ít dự án còn có giá rumo lên tới 450 triệu/m2. Trong khi đó lãi vay không còn rẻ như trước. Tiền thuê nhà thì tăng nhỏ giọt, nhưng tiền lãi ngân hàng lại đều đều chạy mỗi tháng.

Thử đặt mình vào vị trí nhà đầu tư nhé. Một căn nhà giá 10 tỷ đồng, giả sử vay 5 tỷ. Nếu lãi suất 12-15%/năm thì riêng tiền lãi đã ngốn khoảng 50-60 triệu đồng mỗi tháng. Trong khi cho thuê giỏi lắm được 12-15 triệu đồng.

Điều đó, nghĩa là gì? Chưa cần nói đến việc giá nhà có thể giảm, chỉ cần đứng yên thôi là nhiều người đã thấy áp lực khi phải chi thêm hàng chục triệu đồng mỗi tháng để trả lãi ngân hàng.

Đó là lý do thời gian gần đây xuất hiện một hiện tượng khá thú vị: người có tiền không còn vội vàng xuống tiền nữa.

Không phải họ hết tin bất động sản.

Cũng không phải họ không có tiền.

Mà vì họ bắt đầu cầm máy tính lên bấm.

Ngày trước nhiều người mua nhà, đất bằng niềm tin. Bây giờ họ mua bằng excel. Cứ mở file lên là thấy ngay dòng tiền âm hay dương.

Đáng chú ý hơn, tâm lý FOMO từng khiến nhiều người lao vào thị trường bằng mọi giá đang dần biến mất. Nguồn cung ngày càng nhiều, dự án mới liên tục ra hàng nên người mua không còn cảm giác "hôm nay không mua mai sẽ hết".

Báo cáo quý I của Bộ Xây dựng phát hành cách đây không lâu cho biết, quý I/2026, lượng tồn kho bất động sản tại các dự án vào khoảng 29.860 căn/nền (bao gồm chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền), trong đó: chung cư 10.496 căn; nhà ở riêng lẻ 10.474 căn; đất nền 8.890 nền. Lượng tồn kho bất động sản đối với loại hình nhà ở chung cư, riêng lẻ bằng khoảng 101,0% so với quý IV/2025; đối với loại hình đất nền có xu hướng giảm, bằng 73,3% so với quý IV/2025.

Suốt nhiều năm qua, thị trường bất động sản gần như được nuôi dưỡng bởi niềm tin rằng người thì đẻ ra chứ đất có đẻ ra đâu nên giá bất động sản chỉ có đi lên, nhất là tại các thành phố lớn khi mỗi năm có đến hàng trăm nghìn người đổ đến sinh sống, học tập, làm việc.

Do đó, cứ có tiền nhiều người nghĩ ngay đến việc mua bất động sản. Mua hôm nay, vài tháng sau lời vài trăm triệu. Mua năm nay, năm sau tăng cả tỷ.

Nhưng nay, khi lãi suất tăng quá cao trong khi tiền cho thuê tăng chậm, lúc này nhiều người đang nghĩ theo hướng: "Thôi cứ chờ thêm xem sao."

Chờ giá mềm hơn.

Chờ lãi suất dễ thở hơn.

Chờ thị trường rõ xu hướng hơn.

Và khi số đông cùng chờ, thanh khoản đương nhiên chậm lại.

Câu chuyện hiện tại của bất động sản khá giống một cuộc giằng co. Người bán vẫn giữ kỳ vọng giá cao vì tin tài sản của mình có giá trị. Người mua lại thấy giá hiện nay đã vượt quá sức chịu đựng của dòng tiền.

Một bên chưa muốn giảm.

Một bên chưa muốn mua.

Thế là giao dịch cứ chậm.

Một báo cáo của One Mount Group - đơn vị do Techcombank và Masterise hậu thuẫn phát hành mới đây cho thấy, quý đầu năm nay, thị trường Hà Nội ghi nhận lượng giao dịch đạt khoảng 11.100 sản phẩm, gồm cả nhà đất thổ cư và chung cư. Mức này giảm tới 50% so với quý trước và 12% cùng kỳ năm ngoái. Riêng loại hình chung cư có khoảng 4.000 giao dịch chuyển nhượng, sụt 60% theo quý và 26% theo năm.

Tất nhiên việc giao dịch giảm điều này không có nghĩa bất động sản hết hấp dẫn. Tiền vẫn sẽ chảy vào những nơi có hạ tầng tốt, dân cư đông, cho thuê được và tạo dòng tiền thật.

Nhưng thời kỳ mua một mảnh đất rồi ngồi đợi tăng giá để thắng lớn có lẽ đang khó hơn rất nhiều. Thị trường lúc này không còn thưởng cho người liều nhất mà đang thưởng cho người tính toán kỹ nhất.

Có lẽ vì thế mà ngày càng nhiều nhà đầu tư chọn đứng ngoài quan sát thay vì lao vào xuống tiền như những cơn sốt trước đây.

Quan điểm của bạn về xu hướng này thế nào? Hãy để lại bình luận nhé!