Theo báo cáo vừa phát hành, quý IV/2025, DXG ghi nhận doanh thu thuần 1.699 tỷ đồng, tăng 6,6% so với cùng kỳ. Đáng chú ý, dù doanh thu tiếp tục tăng nhưng lợi nhuận sau thuế thì gây bất ngờ lớn khi chỉ lãi vọn vẹn hơn 63 tỷ đồng, giảm tới 69%.
Vì sao doanh thu vẫn tăng mà lãi lại “bay màu” mạnh như vậy? Câu trả lời nằm ở… chi phí.
Chi phí bán hàng quý IV tăng gấp đôi, vọt lên 406 tỷ đồng. Chi phí quản lý doanh nghiệp cũng không kém cạnh, tăng 82%, chạm mốc 325 tỷ đồng. Nói cách khác, bán được hàng nhưng chi phí vận hành phình to đã bào mòn gần hết thành quả.
Đáng chú ý, dù doanh thu tài chính có cải thiện (tăng gần 3 lần lên hơn 60 tỷ đồng) và chi phí lãi vay được tiết giảm, nhưng chừng đó là chưa đủ để “cứu” lợi nhuận trong bối cảnh doanh thu thuần suy yếu và chi phí leo thang.
Nhìn rộng ra cả năm 2025, doanh thu thuần của doanh nghiệp này đạt 4.164 tỷ đồng, giảm 13% so với năm 2024. Lợi nhuận sau thuế cả năm đạt 574 tỷ đồng, tăng 27%.
Tại thời điểm 31/12/2025, tổng tài sản của Đất Xanh ghi nhận mức hơn 38.000 tỷ đồng, tăng gần 9.000 tỷ đồng so với đầu năm. Tuy nhiên, phần lớn tài sản nằm ở dạng hàng tồn kho với giá trị hơn 15.600 tỷ đồng, tăng thêm 2.200 tỷ đồng sau 12 tháng. Trong đó, chi phí sản xuất kinh doanh dở dang chiếm tỷ trọng lớn nhất với gần 11.000 tỷ đồng, cho thấy một lượng vốn lớn đang bị chôn chân tại các dự án chưa hoàn thành.
Về cơ cấu nguồn vốn, nợ phải trả của doanh nghiệp tăng hơn 3.200 tỷ đồng lên mức 17.200 tỷ đồng. Khoản mục người mua trả tiền trước ngắn hạn tăng mạnh lên hơn 6.200 tỷ đồng.
Điểm đáng chú ý, tiền mặt của Đất Xanh lại tăng rất mạnh. Tiền và các khoản tương đương tiền gần như gấp đôi, lên 3.391 tỷ đồng. Tiền gửi ngân hàng lấy lãi cũng tăng từ 356 tỷ lên 642 tỷ. Nhìn bề ngoài, bảng cân đối kế toán trông khá “khỏe”.
Nhưng vấn đề là: nguồn tiền này không đến từ dòng tiền kinh doanh, mà chủ yếu từ việc phát hành cổ phiếu. Trong năm 2025, DXG đã có 2 đợt tăng vốn lớn:
- Phát hành hơn 150 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu, thu về 1.800 tỷ đồng hồi cuối tháng 2.
- Phát hành riêng lẻ 93,5 triệu cổ phiếu, thu thêm gần 1.740 tỷ đồng hồi đầu tháng 12.
Số tiền này phần lớn được dùng để trả nợ trái phiếu và rót vốn vào công ty con Hà An để phát triển dự án tại Thuận An (cũ), nay thuộc TP.HCM.
Tóm lại, Đất Xanh đang có tiền, nhưng đó là tiền huy động từ cổ đông, không phải tiền tạo ra từ bán hàng.
Tuy nhiên, điểm khiến mình thấy đáng suy nghĩ nhất ở DXG lúc này không phải là lợi nhuận giảm một quý, mà là chất lượng của dòng tiền. Doanh nghiệp có tiền thật, tiền nằm trong két, gửi ngân hàng lấy lãi đàng hoàng – nhưng đó không phải tiền sinh ra từ việc bán nhà. Nó đến từ túi cổ đông, thông qua phát hành cổ phiếu và chấp nhận pha loãng.
Ở góc nhìn tài chính, đây là một sự đánh đổi khá rõ:
👉 Đổi áp lực nợ vay và trái phiếu lấy tiền mặt để kéo dài thời gian “chịu đựng” trong bối cảnh thị trường bất động sản chưa hồi phục hoàn toàn. Cách làm này không sai, thậm chí là cần thiết trong giai đoạn khó. Nhưng vấn đề là nó không thể lặp lại mãi.
Một chi tiết nữa rất đáng chú ý ở doanh nghiệp này là: người mua trả tiền trước tăng mạnh lên hơn 6.200 tỷ đồng. Điều này cho thấy DXG vẫn bán được hàng ở một số dự án, nhưng đồng thời cũng tạo áp lực phải bàn giao, phải triển khai nhanh hơn. Trong bối cảnh chi phí tăng và tiến độ dự án phụ thuộc nhiều vào pháp lý, đây vừa là điểm sáng, vừa là sức ép không nhỏ.
Kết lại, bức tranh của Đất Xanh hiện tại giống như một doanh nghiệp đang giữ được nhịp thở, nhưng chưa lấy lại được nhịp tim khỏe. Tiền mặt dồi dào giúp công ty đứng vững qua sóng gió, nhưng chìa khóa thực sự vẫn nằm ở tốc độ tiêu thụ dự án và khả năng kiểm soát chi phí trong các quý tới.
Quan điểm của bạn về việc này thế nào?
