Theo chia sẻ này, khoảng 4-5 năm trước, giá nhà liền kề tại khu vực đường Tố Hữu (Hà Nội) dao động khoảng 150-250 triệu đồng/m², mức giá đã bao gồm cả chi phí xây dựng.
Tuy nhiên, ở thời điểm hiện tại, nhiều dự án liền kề mới tại cùng khu vực được cho là phải nộp tiền sử dụng đất lên tới 200-260 triệu đồng/m², chưa kể các chi phí xây dựng, lãi vay, thủ tục pháp lý và chi phí phát triển dự án khác.
Từ đó, ông Khuê cho rằng, việc các chủ đầu tư chào bán sản phẩm ở mức 400-500 triệu đồng/m² là điều "đương nhiên", thậm chí một số dự án có thể vẫn chưa đạt được biên lợi nhuận như kỳ vọng.
"Như vậy lâu nay CÒ bị oan", bài đăng kết luận với cách diễn đạt hài hước nhưng cũng tạo ra nhiều tranh luận.
Giá nhà tăng do đâu?
Thực tế, câu chuyện giá bất động sản tăng mạnh trong những năm gần đây luôn là chủ đề gây tranh cãi. Một luồng ý kiến cho rằng môi giới và hoạt động đầu cơ đã góp phần đẩy giá lên cao.
Tuy nhiên, nhiều doanh nghiệp bất động sản lại khẳng định, áp lực lớn nhất đến từ chi phí phát triển dự án ngày càng tăng, bao gồm:
- Chi phí tiền sử dụng đất;
- Chi phí giải phóng mặt bằng;
- Chi phí xây dựng;
- Lãi vay và chi phí vốn;
- Chi phí pháp lý kéo dài;
- Chi phí quản lý, bán hàng và vận hành.
Điều này có thể đúng, đặc biệt nếu nhìn vào thị trường khu vực Hà Đông - Tố Hữu hiện nay, lập luận trên không phải hoàn toàn vô lý.
Đây là khu vực tập trung nhiều dự án nhà ở từ chung cư đến thấp tầng như Him Lam Vạn Phúc, Roman Plaza, Văn Khê, Mỗ Lao, An Hưng... Sau nhiều năm phát triển, trục Tố Hữu đã trở thành một trong những khu vực đô thị sôi động nhất phía Tây Hà Nội, hưởng lợi từ hạ tầng, mật độ dân cư và hệ thống tiện ích ngày càng hoàn thiện.
Khi một khu vực đã hình thành cộng đồng cư dân ổn định, giao thông thuận tiện và quỹ đất đẹp ngày càng khan hiếm, giá bất động sản thường không còn vận động theo logic của giai đoạn đầu phát triển.
Thực tế, khảo sát trên thị trường hiện nay cho thấy, nhiều sản phẩm thấp tầng tại khu vực này đã đạt mức giá rất cao. Chẳng hạn, một căn liền kề tại Him Lam Vạn Phúc diện tích khoảng 91 m² đang được chào bán quanh mức 47 tỷ đồng, tương đương hơn 500 triệu đồng/m².
Hay tại liền kề MIC Tower Tố Hữu của chủ đầu tư Công ty cổ phần Đầu tư MIC Invest, giá mỗi m2 một căn shophouse đang được các môi giới chào bán khoảng 550 triệu/m2, liền kề 400 – 450 triệu/m2. Đây có lẽ là dự án được ông Chủ tịch G6 Group nhắc tới chăng?
Vậy điều gì đứng sau mặt bằng giá bất động sản đó?
Đầu tiên là đất.
Với bất động sản, đặc biệt là nhà gắn với đất, phần đất luôn là cấu phần rất nặng trong giá bán. Khi quỹ đất ở vị trí tốt ngày càng hiếm, tiền sử dụng đất, chi phí giải phóng mặt bằng và chi phí phát triển dự án tăng lên, giá đầu vào đã bị đẩy cao ngay từ đầu.
Tiếp theo là vốn và thời gian.
Một dự án không phải cứ có đất là có thể bán ngay. Chủ đầu tư có thể mất nhiều năm để xử lý pháp lý, hoàn thiện thủ tục, triển khai hạ tầng, xây dựng và bán hàng. Trong suốt thời gian đó, vốn bị “chôn” trong dự án. Lãi vay, chi phí cơ hội và chi phí vận hành cuối cùng thường được cộng vào giá bán.
Rồi đến chi phí xây dựng và tiêu chuẩn sản phẩm.
Nhà mới bây giờ hiếm khi chỉ là phần thô đơn giản. Nhiều dự án được bán cùng cảnh quan, tiện ích, hầm để xe, an ninh, thương mại, trường học, khu vui chơi, quản lý vận hành. Khi sản phẩm được định vị cao cấp hơn, mặt bằng giá cũng bị kéo lên theo.
Nhưng câu chuyện không chỉ nằm ở liền kề hay biệt thự.
Chung cư Hà Nội cũng đã bước sang một mặt bằng giá mới. CBRE ghi nhận từ quý III/2025, giá sơ cấp căn hộ Hà Nội nếu không tính các đại đô thị ở Văn Giang đã duy trì trên ngưỡng 100 triệu đồng/m². Nếu tính cả Văn Giang, giá trung bình toàn thị trường trong quý I/2026 cũng đạt khoảng 84 triệu đồng/m².
Nói cách khác, giá bất động sản tăng không chỉ là câu chuyện của một vài căn thấp tầng đắt đỏ.
Nó đang xuất hiện ở nhiều phân khúc: chung cư, nhà phố, liền kề, biệt thự, đất nền tại các khu vực có hạ tầng và dân cư tốt hơn trước.
Đến đây, vai trò của Cò đất cần được nhìn lại.
Cò có thể làm thị trường ồn hơn, tạo FOMO và đẩy giá rao lên, nhưng không tự tạo ra mặt bằng giá từ con số 0. Trước đó, giá nhà đã bị đội bởi đất, vốn, pháp lý, chi phí xây dựng và nguồn cung khan hiếm.
Nói cách khác, Cò chỉ là “chiếc loa”, không phải cỗ máy tạo giá.
Vấn đề lớn hơn là nhà ở ngày càng bị xem như tài sản đầu tư, khiến giá dễ vượt xa thu nhập người mua thật. Dù có thể giải thích bằng chi phí và nguồn cung, điều đó không làm việc mua nhà trở nên dễ dàng hơn.
Vì vậy, giá nhà tăng không thể chỉ đổ cho Cò đất, mà là kết quả của nhiều yếu tố tích tụ trong thời gian dài.
Còn bạn thì sao, bạn nghĩ Cò đất bị oan thật - hay chỉ là một phần trong vòng xoáy đẩy giá BĐS lên cao?
