Tóm nhanh cho dễ hình dung:

  • Agribank: hơn 3,37 triệu tỷ (tăng hơn 15%)
  • Vietcombank: gần 1,89 triệu tỷ, chiếm tới ~72% tài sản bảo đảm
  • BIDV: hơn 2,6 triệu tỷ
  • VietinBank: khoảng 2,75 triệu tỷ

Và rồi từ 4 kho “sổ đỏ” khổng lồ trên, dân mạng còn soi ra nhiều kho tài sản khác. Không chỉ Big 4, nhiều ngân hàng tư nhân cũng không đứng ngoài cuộc:

  • Techcombank: tín dụng BĐS năm 2025 lên tới 207.027 tỷ, chiếm 28,6% dư nợ
  • MB: tăng trưởng tín dụng BĐS cực mạnh +89%, nhưng tỷ trọng chỉ 11%
  • SHB: +60,5% (204.706 tỷ)
  • Nhiều nhà băng khác giữ quanh 30%, trong khi một số chỉ dưới 10% → khẩu vị rủi ro phân hóa rõ rệt
Top 10 nhà băng tư nhân cho vay bất động sản nhiều nhất 2025.

Đáng chú ý hơn: Tín dụng BĐS 2025 tăng khoảng 22%, nhưng nếu tính cả vay tiêu dùng “núp bóng” nhà đất, con số có thể lên tới 28–30%; trong đó có ngân hàng tăng “sốc”: VIB +270%, SeABank +120%, BVBank +102%, MSB +66%

Vậy nên không khó hiểu khi Ngân hàng Nhà nước bắt đầu siết lại ngay từ đầu 2026:

👉 Không cho tín dụng BĐS tăng nhanh hơn toàn hệ thống

👉 Quý I không được “xài” quá 25% room cả năm

Nhưng điều thú vị là: các ông chủ ngân hàng không né, mà… lên tiếng rất thẳng

Tại đại hội cổ đông thường niên được tổ chức chiều qua (22/4), giữa lúc ai cũng hỏi “có đang bơm tiền quá tay vào BĐS không?”, CEO VPBank Nguyễn Đức Vinh nói khá thẳng:

"VPBank là một trong những ngân hàng tham gia tài trợ rất nhiều cho các dự án bất động sản. Chúng tôi cho rằng có lẽ là ngôi nhà là nhu cầu lớn nhất của mọi người dân trong xã hội. Vấn đề là làm sao cung cấp được các sản phẩm dịch vụ tương đồng với khả năng chi trả, khả năng đầu tư cũng như là tích lũy của người dân".

Nhưng điểm đáng chú ý là cách họ “xoay trục”:

  • Ưu tiên nhà ở thật: nhà ở xã hội, trung cấp
  • Hạn chế cao cấp, nghỉ dưỡng
  • Tập trung vào khả năng chi trả thật của người dân

Ông cũng chia sẻ rất thật một điều mà nhiều người trong nghề đều hiểu nhưng ít ai nói ra: “Đã từng có dự án không hiệu quả, thiếu pháp lý, dẫn tới nợ xấu.”

Nghe câu này xong là hiểu:

👉 Ngân hàng không phải lúc nào cũng thắng trong cuộc chơi BĐS

Nhưng hiện tại, theo ông, thị trường đang ở giai đoạn:

👉 “Vừa kiểm soát, vừa tháo gỡ”

“Đừng nhìn ngắn hạn, dư địa còn 10–20 năm” – ông Ngô Chí Dũng (Chủ tịch VPBank)

Nếu ông Vinh nói theo kiểu “người trong cuộc”, thì ông Dũng lại nhìn kiểu “chiến lược dài hạn”: “Tỷ lệ đô thị hóa Việt Nam chưa tới 40%, trong khi Trung Quốc là 77%.”

Một câu nói nhưng mở ra cả bức tranh: Nhu cầu nhà ở chưa bắt đầu hết, mà còn rất dài và ông nhấn mạnh rất rõ quan điểm: “Không đánh đồng bất động sản. Quan trọng là giải ngân vào đâu.”

Tức là: Không phải cứ BĐS là rủi ro mà là chọn sai phân khúc mới rủi ro. Chiến lược của VPBank được nói thẳng:

👉 Chỉ rót tiền vào nhu cầu ở thực
👉 Vừa an toàn hệ thống
👉 Vừa “gỡ khó” cho nền kinh tế

“Bất động sản kéo theo 41 ngành nghề” – ông Đỗ Quang Hiển (SHB)

Chủ tịch SHB thì nhìn câu chuyện ở góc độ “đòn bẩy nền kinh tế”: “Khi bất động sản phát triển thì kéo theo 41 ngành nghề.” Một câu nói mang tính “kinh điển” của ngành.

Ông cũng khẳng định: SHB cho vay BĐS nhiều nhưng vẫn đảm bảo an toàn theo quy định. Điều quan trọng dòng vốn của SHB không chỉ nằm ở nhà ở:

  • Hạ tầng quốc gia
  • Dự án lớn tại Hà Nội, TP.HCM
  • Chương trình vay cho người trẻ dưới 35 tuổi

Nghe đến đây thì thấy rõ: Ngân hàng không chỉ “đánh” BĐS, mà đang đi cùng các dự án có tính lan tỏa lớn.

“Chúng tôi chấp nhận lợi nhuận thấp để an toàn” – CEO PGBank nói thật như… kể chuyện nội bộ

Trong khi nhiều ngân hàng vẫn tăng mạnh tín dụng BĐS, thì PGBank lại đi một hướng khác.

Ông Nguyễn Văn Hương nói rất thẳng: “Nếu đầu tư mạnh vào bất động sản, lợi nhuận có thể cao hơn.” Nhưng họ đã không làm vậy. Thay vào đó:

  • Cho vay xuất nhập khẩu
  • Sản xuất kinh doanh
  • Doanh nghiệp FDI

Và cái giá phải trả là: Lợi nhuận không đạt kế hoạch. Nhưng đổi lại: “Đảm bảo an toàn cho hệ thống.” Đây là kiểu lựa chọn mà không phải ngân hàng nào cũng dám làm, nhất là khi áp lực cổ đông luôn muốn… con số đẹp…

Kết lại

Nhìn toàn cảnh sẽ thấy một điều khá thú vị: Tiền vẫn đang chảy vào bất động sản – và không hề ít nhưng cách chảy đã khác:

    • Ít “đánh cược” hơn
    • Nhiều “chọn lọc” hơn
    • Và bị giám sát chặt hơn

Còn các ông chủ ngân hàng thì cũng không né tránh nữa, mà nói thẳng:

👉 Bất động sản vẫn là trụ cột

👉 Nhưng không phải mảnh nào cũng đáng rót tiền

Và có lẽ điều đáng suy nghĩ nhất nằm ở đây: Ngân hàng đang thay đổi cách nhìn về rủi ro, còn nhà đầu tư thì sao?