Báo Tuổi Trẻ ngày 16/4 dẫn báo cáo tài chính của các ngân hàng cho biết, lượng tài sản bảo đảm bằng bất động sản tại 4 ngân hàng quốc doanh (Agribank, Vietcombank, BIDV, VietinBank) đã tăng mạnh trong năm 2025, lên tới gần 11 triệu tỷ đồng.
Bất động sản tiếp tục là loại tài sản thế chấp chiếm tỷ trọng áp đảo trong cơ cấu tài sản bảo đảm của các ngân hàng. Trong đó, Agribank là đơn vị nắm giữ lớn nhất, với hơn 3,37 triệu tỷ đồng bất động sản thế chấp, tăng hơn 15% so với đầu năm.
Các ngân hàng còn lại cũng ghi nhận quy mô rất lớn:
- Vietcombank có gần 1,89 triệu tỷ đồng bất động sản thế chấp, chiếm khoảng 72% tổng tài sản bảo đảm
- BIDV đạt hơn 2,6 triệu tỷ đồng
- VietinBank khoảng 2,75 triệu tỷ đồng
Nói đơn giản: 4 ông lớn ngân hàng đang giữ 4 “kho” tài sản bảo đảm – và bên trong chủ yếu vẫn là bất động sản.
Nhưng điều mình thấy đáng nói hơn lại nằm ở phía sau những con số rất đẹp này: Tín dụng tăng. Lợi nhuận tăng.
- Agribank lãi gần 25.000 tỷ đồng
- Vietcombank vẫn dẫn đầu hệ thống khi lợi nhuận sau thuế đạt 35.197 tỷ đồng, tăng 4%
- BIDV lợi nhuận sau thuế đạt 35.197 tỷ đồng, tăng 4%
- VietinBank cũng tăng trưởng hai chữ số khi lợi nhuận sau thuế 34.871 tỷ đồng.
Bạn thấy đấy dù cho vay bất động sản và ôm “núi” sổ đổ nhưng mọi thứ nhìn qua đều rất “ổn”. Tuy nhiên, nhìn sâu hơn từ dữ liệu trên có thể thấy, câu chuyện không chỉ dừng ở con số gần 11 triệu tỷ đồng bất động sản thế chấp, mà phản ánh một “mối quan hệ cộng sinh” rất chặt giữa ngân hàng và thị trường địa ốc.
Một mặt, bất động sản vẫn là “tài sản vua” trong hệ thống tín dụng. Khi các ngân hàng như Agribank, BIDV, VietinBank hay Vietcombank đều dựa chủ yếu vào sổ đỏ để bảo đảm khoản vay, điều đó cho thấy niềm tin vào giá trị và tính thanh khoản dài hạn của bất động sản vẫn chưa bị thay thế.
Nói cách khác, gần 11 triệu tỷ đồng kia không chỉ là “núi tài sản”, mà còn là thước đo mức độ phụ thuộc lẫn nhau giữa hai khu vực: tín dụng và bất động sản.
Nhìn từ phía thị trường bất động sản thì 11 triệu tỷ đồng tài sản thế chấp không chỉ là câu chuyện của ngân hàng, mà là một “tấm gương phản chiếu” khá rõ của cả thị trường.
Thứ nhất, nó cho thấy bất động sản vẫn là trụ cột của hệ thống tài chính. Khi các ngân hàng lớn BIDV, Agribank, VietinBank và Vietcombank đều dựa chủ yếu vào nhà đất làm tài sản đảm bảo, điều đó đồng nghĩa: dòng vốn cho nền kinh tế vẫn đang đi qua “cửa” bất động sản rất nhiều.
Nói cách khác, thị trường này không chỉ là nơi đầu tư, mà còn là nền móng cho tín dụng.Nhưng chính vì vậy, có một điểm khá phải suy nghĩ:
👉 bất động sản càng quan trọng với ngân hàng, thì giá nhà lại càng khó giảm sâu.
Vì nếu giá tài sản đi xuống mạnh, giá trị thế chấp bị ảnh hưởng, ngân hàng sẽ phải siết lại, và điều đó có thể kéo theo hiệu ứng dây chuyền. Nên ở một mức độ nào đó, hệ thống có xu hướng “giữ ổn định” thị trường này.
Tuy nhiên, chiều ngược lại cũng không kém phần đáng suy nghĩ:
👉 khi tín dụng gắn quá chặt với bất động sản, thị trường cũng dễ bị “nuôi” bằng đòn bẩy.
Giá không chỉ phản ánh cung – cầu thực, mà còn phản ánh khả năng vay vốn. Khi tín dụng mở, thị trường ấm lên nhanh. Nhưng khi tín dụng chậm lại, thanh khoản có thể giảm thấy rõ – điều mà chúng ta đã từng thấy trong vài năm gần đây.
Cá nhân mình nhìn ở góc độ này thì thấy một nghịch lý khá thú vị:
- Ngân hàng cần bất động sản để an toàn
- Nhưng bất động sản lại cần tín dụng để tăng trưởng
Hai thứ này đang “giữ nhau” cùng đi lên.
Và vì thế, câu chuyện 11 triệu tỷ đồng kia không chỉ là con số lớn, mà còn là một tín hiệu:
👉 thị trường bất động sản Việt Nam hiện tại không còn đứng riêng lẻ, mà đã gắn chặt vào hệ thống tài chính.
Điều đó có thể giúp thị trường ổn định hơn trong ngắn hạn nhưng về dài hạn, nó cũng đồng nghĩa với một câu hỏi lớn hơn:
Nếu một mắt xích chững lại, bên còn lại sẽ phản ứng thế nào?
