Bạn biết không? Theo tổng hợp BCTC hợp nhất quý IV/2025 của 12 ngân hàng có công khai danh mục cho vay kinh doanh bất động sản, tính đến 31/12/2025, dư nợ cho vay lĩnh vực này đạt gần 943.000 tỷ đồng, tăng 32,4% so với cuối 2024. Tỷ trọng tín dụng BĐS cũng nhích từ 16,61% lên 18,48%.

👉 Bạn thấy đấy: Dòng vốn đã quay lại BĐS rõ rệt

Cuộc đổi ngôi ở top đầu: VPBank vượt Techcombank

Sau một năm âm thầm tăng tốc, giải ngân thêm gần 20.700 tỷ đồng dành cho vay bất động sản, tăng tới 11%, năm 2025 vừa qua, VPBank lần đầu vươn lên chiếm vị trí “ngôi vương” của Techcombank khi:

Top 10 ngân hàng cho vay bất động sản năm 2025 so với 2024.

Nhóm tăng tốc mạnh nhất: SHB – MB – MSB – TPBank

Đây là nhóm khiến nhiều người phải nhìn lại:

    • MB: +88,9% (64.141 → 121.189 tỷ)
    • SHB: +60,5% (204.706 tỷ)
    • MSB: +66,3%
    • TPBank: +51%

Điểm chung rất rõ:

👉 Nền 2024 thấp

👉 2025 mở van mạnh cả quy mô lẫn tỷ trọng

Cách hiểu quen thuộc của thị trường: đi sớm đón chu kỳ hồi phục, chấp nhận rủi ro cao hơn để đổi lấy tăng trưởng.

Bứt phá “tốc độ”: VIB – BVBank – LPBank

Nếu nhìn % tăng thì nhóm này đúng nghĩa… tăng sốc:

    • VIB: +270% (từ 5.696 → 21.088 tỷ đồng) cao nhất bảng.
    • BVBank: +102% (từ 11.407 → 23.088 tỷ đồng)
    • MB: +88,9% (64.141 → 121.189 tỷ)

Dư nợ tuyệt đối chưa lớn, nhưng thông điệp thì rất rõ:

👉 Chiến lược đã xoay trục sang BĐS

👉 Rủi ro nằm ở tốc độ mở van, nếu thị trường hồi phục chậm hơn kỳ vọng.

🎯 Ai đang “đặt cược” lớn nhất vào BĐS?

Nhìn vào tỷ trọng dư nợ BĐS cuối 2025:

    • SHB: 33,29%
    • BVBank: 29,72%
    • Techcombank: 28,60%
    • VPBank: 21,97%

Tỷ trọng cao = ăn dày nếu thị trường hồi phục, nhưng cũng đồng nghĩa dễ tổn thương nếu BĐS chậm nhịp.

🔍 Một điểm cần để ý

Tín dụng BĐS toàn hệ thống đã tăng quanh 30%, cao hơn mức trung bình chung. NHNN đã bắt đầu siết thông điệp kiểm soát rủi ro, Big4 nâng lãi suất cho vay BĐS lên 13–14%, ngân hàng tư nhân cũng không còn ưu đãi rầm rộ như giữa 2025.

👉 Tức là: dòng tiền vẫn vào BĐS, nhưng “giá vốn” đã cao hơn.

2026 sẽ là năm phân hóa mạnh: Ngân hàng nào quản trị rủi ro tốt, chọn đúng phân khúc – sẽ hưởng quả ngọt.

Còn ai mở van quá nhanh… thì thị trường sẽ sớm cho câu trả lời.