Người mua nhà bắt đầu “đứng hình” vì lãi suất
Đầu tháng 12, chị Mai (Hà Nội) mang hồ sơ vào ngân hàng vay 3 tỷ đồng mua căn hộ – giấc mơ an cư tưởng chừng chỉ còn vài bước. Thế nhưng, thông báo từ ngân hàng khiến chị phải ngồi… tính toán lại.
👉 Lãi suất thả nổi tăng lên 14,4%/năm, cao hơn 2 điểm % so với tháng trước.
“Tiền trả hàng tháng đội lên rõ rệt, áp lực chi tiêu tăng hẳn”, chị Mai chia sẻ.
Không chỉ riêng trường hợp này, khảo sát nhanh cho thấy:
- ACB: ~8%/năm
- ABBank: ~9,65%/năm
- Sacombank: ~7,49%/năm
- VIB: từ 7,8%/năm
- BVBank: ~8,49%/năm
👉 So với tháng trước, lãi suất ưu đãi năm đầu đã tăng 1–2%/năm ở nhiều ngân hàng.
Gốc rễ nằm ở… lãi suất tiết kiệm tăng mạnh
Từ đầu tháng 11, cuộc đua huy động vốn giữa các ngân hàng nóng dần lên:
- ABBank vừa cộng thêm tới 1,2% cho khách gửi tiền, đẩy lãi suất 12 tháng lên 6,7–6,8%/năm
- PVCombank: có nơi 7,6–8%/năm
- NCB, BVBank cũng đồng loạt cộng thêm 0,5–1,4%
Đáng chú ý, cả nhóm ngân hàng quốc doanh (Agribank, Vietcombank, VietinBank, BIDV) cũng đã tăng lãi suất tiết kiệm 0,3–0,6%/năm – tín hiệu cho thấy mặt bằng lãi suất đang nhích lên trên diện rộng.
📉 Chuyên gia nói gì?
Nhận định về tác động của xu hướng này tới thị trường bất động sản, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, năm 2025 được xem là năm bản lề, đánh dấu giai đoạn phục hồi sau khủng hoảng kéo dài gần ba năm qua.
Theo ông Đính, từ cuối năm 2024 và rõ nét hơn trong quý I/2025, thị trường bất động sản đã xuất hiện những tín hiệu phục hồi tích cực. Tuy nhiên, sự sôi động này không hoàn toàn lành mạnh khi một phần đến từ dòng tiền đầu cơ, trong bối cảnh chính sách nới lỏng tín dụng được duy trì suốt năm 2024 và đầu năm 2025.
Số liệu cho thấy, đến tháng 9/2025, hệ thống ngân hàng đã bơm gần 18 triệu tỷ đồng tín dụng vào nền kinh tế, trong đó khoảng 4 triệu tỷ đồng – tương đương 25% – chảy vào bất động sản. “Đây là nỗ lực rất lớn nhằm hỗ trợ phục hồi kinh tế, nhưng cũng tiềm ẩn rủi ro khi một phần vốn không đi vào nhu cầu ở thực”, ông Đính phân tích.
Theo ông, việc một số ngân hàng điều chỉnh tăng lãi suất thời gian gần đây là diễn biến mang tính chu kỳ, đồng thời đóng vai trò như một động tác “phanh nhẹ” nhằm kiểm soát đà nóng lên của thị trường.
“Tăng lãi suất chắc chắn sẽ làm giảm đầu tư ngắn hạn, đặc biệt là đầu cơ. Nhưng về dài hạn, đây là bước cần thiết để sàng lọc nhà đầu tư yếu về tài chính và hướng dòng vốn vào phân khúc có nhu cầu thật”, ông Đính nhấn mạnh.
Trong khi đó, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn đánh giá, bối cảnh lãi suất năm 2025 rất khác so với năm 2022. Lãi suất FED đã ổn định và giảm nhẹ, lạm phát được kiểm soát, còn thị trường bất động sản đang chuyển hướng rõ rệt sang nhu cầu ở thực.
Theo đó, giai đoạn 2022 - 2023, lãi suất tăng mạnh kéo theo lượng tìm kiếm bất động sản giảm sâu. Khi đó, thị trường chịu ảnh hưởng từ hai nguyên nhân chính là FED nâng lãi suất liên tục từ 0,08% lên 4,33%, sau đó lên 5,3% vào cuối 2023 và lạm phát toàn cầu tăng do lượng tiền bơm vào nền kinh tế thời COVID-19. Thời điểm đó, Việt Nam phải tăng lãi suất để ổn định tỷ giá và hạn chế dòng vốn đảo chiều, dẫn đến sự sụt giảm mạnh của nhu cầu.
Thị trường giai đoạn đó không chỉ chịu áp lực lãi suất mà còn hứng chịu hàng loạt cú sốc pháp lý và tài chính như vụ Tân Hoàng Minh, siết phân lô tách thửa, vụ Vạn Thịnh Phát, trái phiếu bất động sản... tạo thành cơn bão tổng hợp khiến lượng quan tâm giảm gần 50%, giao dịch giảm sâu, tâm lý nhà đầu tư chuyển sang bi quan và phần lớn nhìn nhận triển vọng lãi suất tiếp tục xấu đi.
Ông Quốc Anh khẳng định, bối cảnh 2025 rất khác so với năm 2022. Lãi suất FED đã ổn định suốt năm 2024 và vừa giảm thêm 25 điểm cơ bản. Lạm phát tại Mỹ, châu Âu và Việt Nam đều duy trì ở mức thấp và ổn định. Thị trường cũng chuyển hướng sang nhu cầu thật thay vì đầu cơ như trước.
Nếu 2022 là giai đoạn lãi suất tăng, lạm phát tăng, thị trường tập trung sản phẩm đầu cơ và tâm lý tiêu cực thì 2025 là giai đoạn ngược lại. Đây là tín hiệu của một thị trường trưởng thành hơn, lành mạnh hơn, nơi người mua chú trọng nhu cầu thật, dòng tiền và yếu tố bền vững thay vì đầu cơ ngắn hạn.
“Chúng tôi cho rằng lãi suất tiếp tục ảnh hưởng đến thị trường nhưng theo cách nhẹ nhàng hơn rất nhiều so với năm 2022. Với mục tiêu tăng trưởng GDP Việt Nam trong năm 2026 ở mức cao, việc duy trì mặt bằng lãi suất hợp lý là cần thiết, khó có khả năng xuất hiện cú sốc tăng lãi suất như trước”, ông Quốc Anh nói.
📈 Kết lại cho dễ hiểu
👉 Lãi suất có tăng, nhưng không còn là “cú đấm knock-out” với bất động sản. Thị trường được dự báo sẽ chậm lại, bớt sốt ảo, nhưng khó có kịch bản đóng băng như trước.
Do đó:
💬 Với người mua ở thực: cần tính kỹ dòng tiền.
💬 Với nhà đầu tư: cuộc chơi dễ dãi đã qua, ai khỏe mới đi tiếp.
Bạn có quan điểm thế nào về điều này?
