Theo tổng hợp từ VietstockFinance, đến cuối năm 2025, 103 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên HOSE, HNX và UPCoM đang “ôm” lượng tồn kho tăng khoảng 30% so với đầu năm.

Đáng chú ý, chỉ riêng hai ông lớn Novaland và Vinhomes đã nắm 288.200 tỷ đồng, tương đương 57% tổng tồn kho toàn ngành.

Ai đang “ôm” nhiều nhất?

  • Novaland dẫn đầu với khoảng 153.400 tỷ đồng tồn kho, chiếm gần 30% toàn ngành. Phần lớn là bất động sản đang xây dựng để bán (khoảng 145.000 tỷ đồng). Đáng lưu ý, 63.400 tỷ đồng đang được dùng làm tài sản đảm bảo cho các khoản vay, trong bối cảnh dư nợ tài chính đã lên 67.200 tỷ đồng, tăng hơn 9% so với đầu năm.
  • Vinhomes ghi nhận tồn kho lập đỉnh 134.800 tỷ đồng, gấp 2,5 lần so với đầu năm, chủ yếu do triển khai hàng loạt đại dự án. Điểm sáng là doanh số chưa ghi nhận đạt 186.400 tỷ đồng, gần gấp đôi cuối 2024 – tức là hàng đã bán, chỉ chờ hạch toán doanh thu.

Cái tên gây bất ngờ nhất

Bất ngờ lớn nhất gọi tên Sunshine Group. Lần đầu doanh nghiệp này ghi nhận tồn kho gần 14.700 tỷ đồng, tăng tới 17 lần – mức tăng mạnh nhất toàn ngành. Nguyên nhân đến từ việc sáp nhập Sunshine Homes và giá trị bàn giao tăng tại các dự án lớn, trong đó có Noble Palace Tây Hồ.

Ngoài ra, thị trường còn nhiều doanh nghiệp tồn kho trên 10.000 tỷ đồng như Nhà Khang Điền, Phát Đạt, Đất Xanh…

Ở chiều ngược lại, An Gia và Nam Long lại giảm tồn kho khá mạnh – dấu hiệu cho thấy chiến lược ưu tiên bán hàng, xoay vòng dòng tiền.

Mừng hay lo? Góc nhìn từ số liệu và thực tế

Theo Chứng khoán Quốc Gia (NSI), đến 30/9/2025, cả nước có 18.650 căn chung cư và nhà ở riêng lẻ tồn kho, tăng 37% so với quý trước. Đây được xem là “của để dành” của doanh nghiệp và là tiền đề cho giai đoạn bùng nổ nguồn cung năm 2026.

NSI ước tính, tổng cung căn hộ – nhà phố tại Hà Nội nửa cuối 2025 và đầu 2026 có thể đạt 30.000 – 32.000 sản phẩm, chủ yếu ở phân khúc cao cấp, hạng sang. Với thị trường phía Nam, nguồn cung năm 2026 có thể đạt 30.000 – 35.000 sản phẩm, đến từ các dự án mới của Vinhomes, Nam Long, Phát Đạt, Đất Xanh…

Tuy nhiên, theo Nguyễn Quốc Hiệp – Chủ tịch GP Invest, tồn kho bất động sản đang dần trở thành vấn đề đáng chú ý. Có doanh nghiệp ôm lượng hàng lên tới vài nghìn tỷ đồng, trong khi tín dụng bất động sản tăng cao. Nếu bán hàng chậm, rủi ro nợ xấu hoàn toàn có thể hình thành.

Thị trường hiện tồn tại một nghịch lý: nguồn cung nhiều nhưng giá vẫn neo cao, khiến sản phẩm khó tiêu thụ. Trong khi đó, đến hạn, doanh nghiệp vẫn phải trả nợ ngân hàng, trái chủ. Nếu hàng không bán được, rủi ro không chỉ với doanh nghiệp mà còn lan sang hệ thống tài chính.

Quan điểm cá nhân

Theo mình, trong bất động sản, tồn kho chủ yếu là chi phí dở dang: quỹ đất, xây dựng, hạ tầng, lãi vay vốn hóa. Vì vậy, tồn kho tăng không mặc định là xấu, nhất là khi thị trường đang trong giai đoạn phục hồi.

Nếu coi thị trường bất động sản như một cơ thể sống, thì tồn kho chính là nhiệt độ:

    • Nhiệt quá thấp → thị trường đóng băng
    • Nhiệt quá cao → sốt nóng, bong bóng
    • Mức 500.000 tỷ đồng hiện tại giống trạng thái “sốt nhẹ có kiểm soát”

Điểm đáng chú ý là tồn kho tăng sau giai đoạn thanh lọc, siết tín dụng, rà soát pháp lý, chứ không phải trong cơn hưng phấn. Điều này cho thấy doanh nghiệp đang đặt cược có tính toán cho chu kỳ tiếp theo, không còn làm ăn theo cảm xúc.

Ở góc nhìn này, tồn kho lớn phản ánh 3 điều:

    • Niềm tin dài hạn vẫn còn – không tin thị trường hồi phục thì chẳng ai dám ôm dự án.
    • Luật chơi đã đổi – làm chậm, chắc, đủ điều kiện rồi mới bung hàng.
    • Khoảng cách mạnh – yếu lộ rõ: Cùng là tồn kho, có doanh nghiệp ngủ ngon, có doanh nghiệp mất ngủ.

Nên nếu hỏi mừng hay lo?

👉 Với thị trường: thận trọng nhưng không bi quan.

👉 Với doanh nghiệp: tồn kho là áp lực, nhưng cũng là lợi thế cạnh tranh.

👉 Với người quan sát: đây là lúc nhìn rõ nhất bản lĩnh thật của từng tay chơi.

Quan điểm của bạn về việc này thế nào?