Trong khi nhiều người mua nhà trong nước vẫn đang cân nhắc, chờ đợi và thậm chí "án binh bất động" vì lãi suất, áp lực tài chính và thông tin quy hoạch thì các nhà đầu tư nước ngoài lại tiếp tục rót hàng tỷ USD vào thị trường.

Số liệu Cục Thống kê (Bộ Tài chính) vừa công bố cho thấy, chỉ trong 6 tháng đầu năm 2026, vốn đầu tư nước ngoài (FDI) đăng ký vào Việt Nam đã đạt tới 34,65 tỷ USD, tăng tới 61% so với cùng kỳ năm trước. Đáng chú ý, riêng lĩnh vực bất động sản đã hút khoảng 5,1 tỷ USD, trở thành ngành hút vốn lớn thứ hai cả nước, chỉ đứng sau công nghiệp chế biến, chế tạo.

Nói cách khác, cứ mỗi 100 USD vốn FDI đăng ký mới và tăng thêm thì gần 18 USD đang chảy vào bất động sản Việt Nam.

Người mua trong nước lại đang chậm lại

Điều đáng chú ý là dòng tiền ngoại tăng mạnh không đồng nghĩa với việc thị trường bất động sản trong nước đang nóng lên.

Ngược lại, bối cảnh vốn ngoại liên tục rót vào lại diễn ra đúng lúc tâm lý người mua trong nước đang chuyển từ trạng thái "xuống tiền nhanh" sang "cứ quan sát thêm đã".

Dữ liệu thị trường của batdongsan.com.vn công bố mới đây cho thấy, mức độ quan tâm đến bất động sản trên toàn quốc trong tháng 5 đã giảm khoảng 5% so với tháng trước.

Một khảo sát mới nhất cũng cho thấy, chỉ khoảng 36% người được hỏi còn duy trì nhu cầu rõ rệt với bất động sản, giảm mạnh so với mức 55% của năm ngoái.

Đáng chú ý hơn, chỉ khoảng 17% người được hỏi dự định mua bất động sản trong vòng 6 tháng tới, trong khi phần lớn còn lại lựa chọn chờ thêm ít nhất một năm trước khi xuống tiền.

Không chỉ tâm lý thay đổi, thị trường cũng bắt đầu xuất hiện những tín hiệu điều chỉnh về giá.

Trong tháng 5 vừa qua, giá căn hộ trung bình tại Hà Nội đã giảm từ khoảng 88 triệu đồng xuống còn 85 triệu đồng/m2 chỉ trong vài tháng. Còn tại TP.HCM cũ là 69 triệu đồng/ m², đi ngang so với quý trước. Giá rao bán chung cư Hưng Yên cũ và Bắc Ninh cũ cùng giảm 3%...

Có thể hiểu đơn giản rằng, người mua hiện nay không còn muốn FOMO nữa. Thay vì vội vàng xuống tiền, họ muốn nhìn rõ hơn xu hướng lãi suất, triển vọng kinh tế và diễn biến mặt bằng giá trước khi đưa ra quyết định.

Vậy vì sao vốn ngoại vẫn đổ mạnh vào bất động sản?

Nếu nhìn vào bức tranh tổng thể, có thể thấy các nhà đầu tư nước ngoài dường như đang nhìn thị trường Việt Nam bằng một lăng kính khác.

Trong khi nhà đầu tư cá nhân trong nước quan tâm nhiều đến câu chuyện lãi suất vay mua nhà lên tới 13-14%, thanh khoản suy giảm hay giá nhà quá cao, thì khối ngoại lại nhìn vào các yếu tố dài hạn hơn: tốc độ đô thị hóa, hạ tầng, tăng trưởng kinh tế và tiềm năng tiêu dùng trong tương lai.

Đây cũng là lý do bất động sản tiếp tục giữ được vị trí "á quân" trong bảng xếp hạng thu hút vốn ngoại, với quy mô hơn 5 tỷ USD chỉ trong nửa năm.

Đáng chú ý, nếu so với cả năm 2025, con số này cho thấy sức hút của thị trường vẫn chưa hề suy giảm. Năm ngoái, lĩnh vực kinh doanh bất động sản thu hút 6,26 tỷ USD vốn FDI, chiếm 19,9% tổng vốn đăng ký mới và vốn điều chỉnh. Điều đó có nghĩa là chỉ sau 6 tháng đầu năm 2026, lượng vốn ngoại đổ vào bất động sản đã đạt khoảng 81% quy mô của cả năm trước.

Đặc biệt, Singapore tiếp tục là nhà đầu tư lớn nhất vào Việt Nam với hơn 7,3 tỷ USD vốn đăng ký mới, tiếp theo là Hàn Quốc và Nhật Bản.

Thị trường đang bước vào giai đoạn mới?

Có lẽ điều đáng chú ý nhất hiện nay là bất động sản Việt Nam đang xuất hiện hai thái cực khá rõ ràng.

Một bên là dòng vốn ngoại vẫn liên tục chảy vào, cho thấy niềm tin dài hạn đối với thị trường.

Bên còn lại là người mua trong nước đang trở nên thận trọng hơn bao giờ hết, ưu tiên giữ tiền mặt, quan sát và chờ đợi.

Có thể thị trường chưa bước vào giai đoạn suy giảm sâu, nhưng rõ ràng cũng đã không còn là thời kỳ "mua nhanh - bán nhanh" như vài năm trước.

Và trong khi nhiều người vẫn đang hỏi "bao giờ thị trường hồi phục?", có lẽ khối ngoại đã chuyển sang câu hỏi khác: "mua gì hôm nay để hưởng lợi trong 5-10 năm tới?".

Bạn có quan điểm thế nào? Hãy để lại comment nhé!