Chính phủ vừa ban hành Nghị định 147/2026/NĐ-CP để hướng dẫn thực hiện Nghị quyết 29 của Quốc hội nhằm hướng dẫn thực hiện cơ chế đặc thù tháo gỡ vướng mắc cho các dự án tồn đọng, kéo dài và xử lý vi phạm đất đai phát sinh trước ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực— và nếu đọc kỹ, đây có thể là một trong những động thái đáng chú ý nhất với thị trường bất động sản nhiều năm qua.
Vì sao? Vì lần đầu tiên, Chính phủ đưa ra cơ chế khá rõ để xử lý hàng loạt dự án từng bị “kẹt pháp lý”, cấp giấy chứng nhận sai quy định, sai mục đích sử dụng đất, sai thời hạn sử dụng đất hoặc vướng các lỗi từ phía chủ đầu tư và cơ quan quản lý trước đây.
Nói dễ hiểu hơn, rất nhiều dự án từng ở tình trạng:
- Nhà dân đã ở nhiều năm
- Đã đóng tiền đầy đủ
- Thậm chí đã vay ngân hàng
- Nhưng sổ đỏ vẫn treo lơ lửng
…nay bắt đầu có cơ chế để xử lý.
Đây là điểm cực đáng chú ý. Bởi nhiều năm qua, “treo sổ” là một trong những nỗi đau lớn nhất của người mua nhà. Không ít người dân bỏ tiền tỷ mua căn hộ nhưng không sang tên được, không thế chấp thuận lợi để vay vốn, không chuyển nhượng dễ dàng và nỗi bất an lớn hơn là không yên tâm về tài sản đã mua… trong khi lỗi nhiều khi không nằm ở người mua.
Điểm mới của Nghị định lần này là thay vì “đóng băng toàn bộ”, cơ quan quản lý sẽ cho phép rà soát từng dự án để điều chỉnh lại mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính… rồi cấp hoặc chỉnh lý lại giấy chứng nhận.
Tức là chuyển từ tư duy: “Sai là đứng hình toàn bộ” sang: “Sai ở đâu xử lý ở đó, để người dân không bị mắc kẹt vô thời hạn”. Đây có thể xem là thay đổi tư duy rất lớn.
Một chi tiết rất đáng chú ý khác: Sau khi tỉnh cho phép điều chỉnh mục đích sử dụng đất, chủ đầu tư sẽ phải nộp bổ sung tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất theo công thức tính chênh lệch.
Nói cách khác: Nhà nước vẫn thu đủ ngân sách, sai phạm vẫn phải xử lý tài chính nhưng dự án có cơ hội được hợp thức hóa để tiếp tục vận hành. Đây là điều thị trường chờ rất lâu, bởi thực tế hiện nay, có rất nhiều dự án mắc lỗi từ 5-10 năm trước, thậm chí từ giai đoạn pháp luật còn chồng chéo. Nếu xử lý theo kiểu “không cho tồn tại” thì hệ quả rất lớn:
- Người dân mắc kẹt
- Doanh nghiệp mắc kẹt
- Ngân hàng mắc kẹt
- Địa phương cũng mắc kẹt
Tiền nằm chết trong bê tông. Càng để lâu càng khó cứu.
Ngoài ra, nghị định còn mở đường xử lý các dự án: sai phạm trong lựa chọn nhà đầu tư, dự án trên khu đất bị thu hồi chưa đúng quy định, các dự án tồn đọng kéo dài nhiều năm…
Nói cách khác, đây gần như là một “đợt đại phẫu pháp lý” cho thị trường bất động sản tồn đọng.
Tuy nhiên, bạn cũng lưu ý nhé, không phải cứ ban hành nghị định là mọi dự án sẽ lập tức có sổ đỏ ngay ngày mai. Vẫn còn phụ thuộc địa phương có làm nhanh không? Chủ đầu tư có hoàn thành nghĩa vụ tài chính không? Và dự án có đủ điều kiện điều chỉnh hay không?
Nhưng ít nhất, thị trường giờ đã có: MỘT CÁNH CỬA PHÁP LÝ ĐỂ ĐI RA.
Và với hàng trăm nghìn người đang sống trong những căn hộ “có nhà nhưng chưa có sổ”, đây thực sự là một tín hiệu đáng để hy vọng.
