Mình vừa đọc con số này trên báo cáo của REFI mà thật sự sửng sốt.

Báo cáo dẫn dữ liệu từ Bộ Xây dựng cho biết, tồn kho chung cư trong quý I/2026 đã lên tới 10.496 căn, tăng tới 448% so với cùng kỳ năm ngoái.

Nói đơn giản hơn, số căn hộ chưa bán được trên thị trường đã tăng gần 4,5 lần chỉ sau một năm.

Tò mò với số liệu được đưa ra, mình lục tìm báo cáo từ Bộ Xây dựng thì con số công bố tương đối khớp.

Báo cáo quý I của Bộ Xây dựng phát hành cách đây vài tháng cho biết, quý I/2026, lượng tồn kho bất động sản tại các dự án vào khoảng 29.860 căn/nền (bao gồm chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền), trong đó: chung cư 10.496 căn; nhà ở riêng lẻ 10.474 căn; đất nền 8.890 nền. Lượng tồn kho bất động sản đối với loại hình nhà ở chung cư, riêng lẻ bằng khoảng 101,0% so với quý IV/2025; đối với loại hình đất nền có xu hướng giảm, bằng 73,3% so với quý IV/2025.

Tuy nhiên, trong báo cáo của Bộ Xây dựng có sự chênh lệch con số % giữa tỷ lệ tồn kho chung cư 101% so với 448% được đưa ra trong báo cáo của REFI.

Sở dĩ có sự chênh lệch lớn này là do báo cáo của Bộ Xây dựng gộp giữa loại hình chung cư và nhà ở riêng lẻ. Còn báo cáo của REFI tách riêng phân khúc chung cư.

Vậy số tồn kho chung cư tăng 448% sau một năm nói lên điều gì?

Đây không còn là câu chuyện giao dịch chậm vài tháng hay người mua tạm thời đứng ngoài quan sát. Đây là dấu hiệu cho thấy sức hấp thụ của thị trường đang có vấn đề. Điều đáng nói là trong khi sức mua giảm mạnh thì các dự án mở bán mới vẫn tiếp tục neo giá cao.

Một báo cáo của One Mount Group - đơn vị do Techcombank và Masterise hậu thuẫn phát hành mới đây cho thấy, quý đầu năm nay, thị trường Hà Nội ghi nhận lượng giao dịch đạt khoảng 11.100 sản phẩm, gồm cả nhà đất thổ cư và chung cư. Mức này giảm tới 50% so với quý trước và 12% cùng kỳ năm ngoái. Riêng loại hình chung cư có khoảng 4.000 giao dịch chuyển nhượng, sụt 60% theo quý và 26% theo năm.

Trong khi đó, Hà Nội vẫn đang liên tục đón các dự án mới với mức giá khiến nhiều người phải giật mình.

Mới đây, Masterise đã mở bán dự án trên trục đường Nguyễn Trãi với giá công bố từ 120-180 triệu đồng/m2. Nếu sử dụng các gói hỗ trợ tài chính và vay ngân hàng, chi phí thực tế có thể đội lên 150-200 triệu đồng/m2.

Điều đó đồng nghĩa một căn studio diện tích chưa tới 30 m2 cũng có thể lên tới gần 5 tỷ đồng. Còn căn 2 phòng ngủ? Mức giá 12-15 tỷ đồng không còn là chuyện hiếm.

Đáng chú ý, không chỉ có dự án trên, tình trạng chủ đầu tư đua bán chung cư giá hơn trăm triệu đồng một m2 ngày càng phổ biến ở cả khu vực xa trung tâm. Trong tháng 5, dự án căn hộ cao 33 tầng nằm trong khu đô thị Khai Sơn City, phường Bồ Đề vừa được chủ đầu tư tung giá rumor 99-129 triệu đồng mỗi m2, áp dụng phương thức thanh toán sớm. Trường hợp vay ngân hàng, khách hàng có thể phải chi đến 119-139 triệu đồng mỗi m2 - đơn giá chung cư sơ cấp cao nhất khu vực Long Biên từ trước đến nay.

Ai sẽ mua những căn hộ này?

Suốt nhiều năm qua, thị trường bất động sản gần như được nuôi dưỡng bởi niềm tin rằng giá chung cư chỉ có đi lên.

Mua hôm nay, vài tháng sau lời vài trăm triệu. Mua năm nay, năm sau tăng cả tỷ.

Nhưng mọi thị trường đều có giới hạn. Giá có thể tăng nhanh hơn thu nhập một thời gian, nhưng không thể tăng mãi. Khi căn hộ vùng ven cũng chạm mức 10 tỷ đồng, còn thu nhập của người dân không tăng tương ứng, phản ứng của thị trường rất đơn giản:

Người mua dừng lại.

Khi người mua dừng lại, hàng tồn kho bắt đầu xuất hiện. Khi tồn kho xuất hiện, áp lực bắt đầu chuyển sang phía người bán. Đó là lý do chúng ta đang thấy ngày càng nhiều chương trình chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, ân hạn gốc, giãn tiến độ thanh toán... Những thứ trước đây vài năm chủ đầu tư không cần phải làm vì khách tự tìm đến.

Một tín hiệu khác cũng đáng chú ý là giá chuyển nhượng chung cư tại nhiều dự án đã bắt đầu giảm 3-7% so với đỉnh. Con số này chưa lớn nhưng nó cho thấy đà tăng thần tốc của giai đoạn trước đã không còn.

Nhiều môi giới cũng thừa nhận lượng hàng gửi bán ngày càng nhiều trong khi giao dịch ngày càng ít. Có nơi cả tháng chỉ bán được một vài căn, trong khi cùng kỳ năm ngoái mỗi ngày giao dịch cả chục căn.

Thực tế này cho thấy vấn đề hiện nay không còn nằm ở chuyện thiếu nguồn cung mà là sức mua đang không theo kịp giá bán.

Với người mua ở thực, đây có thể là tin tốt nhất trong nhiều năm. Bởi lần đầu tiên sau một thời gian dài, người mua có cơ hội lấy lại vị thế đàm phán.

Còn với những nhà đầu tư vẫn tin rằng cứ mua chung cư là thắng? 10.496 căn tồn kho có lẽ là lời nhắc nhở rất rõ ràng:

Bất động sản không phải lúc nào cũng tăng.

Thị trường không đáng sợ nhất khi giá giảm.

Mà đáng sợ nhất là khi vẫn giữ nguyên giá... nhưng không còn ai muốn mua nữa.

Bạn có quan điểm thế nào về việc này? Hãy để lại comment nhé!