“Booking thì nhiều đấy nhưng liệu khớp được bao nhiêu? Hàng chục nghìn sale, lần 1 ra hàng có hơn 800 căn, liệu có đủ
Cái thiếu thì vẫn thiếu, cái còn thì rồi cũng sẽ hết.
Đến giờ mà vẫn có người nói Masterise Hanoi Seasons Garden (Cao Xà Lá) là đắt thì chắc chắn chỉ có 3 khả năng:
- Do người nhận xét có định kiến với nhà chung cư, dù giá bao nhiêu cũng là đắt.
- Là đắt thật với chính bản thân góc nhìn người nhận xét, tài chính không đủ để mua.
- Với người đủ tiền mua nhưng chê đắt thì là do họ chưa thực sự hiểu số tiền họ bỏ ra đánh đổi lại điều gì sau 4 bức tường mà thôi.
--------
Mới tuần trước team mình có kết nối thành công 1 giao dịch chung cư Thanh Xuân giá 135tr/m2 full nội thất. Hơn 100m2. Thực tế thị trường là như vậy. Nên ai chê cứ chê, ai mua vẫn mua”.
Nội dung trên là chia sẻ đang thu hút chú ý của của môi giới có tên Binh Nguyenn khi đề cập về dự án Masterise Cao Xà Lá ở đường Nguyễn Trãi (Hà Nội) sau sự kiện kick off cách đây vài hôm.
Phải nói thẳng là chưa ai có thể xác nhận chính xác những con số booking được công bố là thật hay chỉ là "chiêu trò" của dân môi giới. Tuy nhiên, nếu dự án thực sự ghi nhận lượng booking lớn chỉ sau vài ngày kick-off thì đây vẫn là diễn biến đáng chú ý, nhất là trong bối cảnh mặt bằng giá vừa được hé lộ đã khiến thị trường tranh luận mạnh vì bị cho là quá cao đối với một vị trí trung tâm nhưng áp lực giao thông gần như thường trực trên trục Nguyễn Trãi.
Nếu quan tâm thì đây là góc nhìn của mình, bạn có thể tham khảo nhé.
Masterise Cao Xà Lá và mặt bằng giá mới của chung cư Hà Nội
LUMIÈRE Hanoi Seasons Garden, còn được thị trường gọi là Masterise Cao Xà Lá, nằm tại khu đất 233, 233B và 235 Nguyễn Trãi, khu Cao - Xà - Lá cũ. Một số trang giới thiệu dự án ghi nhận quy mô khoảng 82.820 m², tương đương 8,28 ha, với 10 tòa tháp và mật độ xây dựng khoảng 28,8%.
Với một dự án mới nằm trong nội đô, lại có quy mô lớn, việc thu hút sự chú ý là điều dễ hiểu. Quỹ đất lớn ở khu vực trung tâm Hà Nội ngày càng hiếm, trong khi nhu cầu ở thực tại các khu có hạ tầng, trường học, thương mại và kết nối giao thông vẫn luôn tồn tại.
Nhưng điểm làm thị trường tranh luận không chỉ là vị trí, mà là giá.
Masterise Cao Xà Lá hiện được nhiều môi giới mời booking với giá từ khoảng 120 -180 triệu đồng/m², tùy phương án thanh toán và loại căn. Đây là thông tin rao bán từ môi giới, không nên xem như bảng giá chính thức cuối cùng từ chủ đầu tư, nhưng cũng đủ để cho thấy mặt bằng kỳ vọng đang rất cao.
Vài năm trước, mức 100 triệu đồng/m² ở Hà Nội đã đủ khiến nhiều người giật mình. Nhưng hiện tại, với các dự án mới, vị trí nội đô, thương hiệu mạnh và định vị cao cấp, mức giá trên 100 triệu đồng/m² không còn quá xa lạ.
Vấn đề là: giá cao không đồng nghĩa với bán được tốt.
Một dự án có thể rất đông booking vì nhiều lý do: người mua muốn giữ quyền chọn căn, nhà đầu tư muốn xem bảng giá thật, môi giới booking giữ căn, thậm chí làm "chiêu trò" đẩy truyền thông, hoặc khách hàng đặt chỗ để không bị mất cơ hội nếu giá/chính sách tốt.
Nhưng booking vẫn chỉ là bước đầu. Sức mua thực phải thể hiện ở tỷ lệ chuyển từ đặt chỗ sang ký hợp đồng, số tiền khách thực sự xuống, tỷ lệ vay ngân hàng và khả năng đi cùng tiến độ thanh toán đến ngày nhận nhà.
Nói cách khác, với Masterise Cao Xà Lá, câu hỏi hay hơn không phải là “có nhiều người quan tâm không”, mà là “bao nhiêu người quan tâm sẽ trở thành người mua thật”.
Vì sao vẫn có người mua dù giá cao?
Ở chiều ngược lại, cũng không thể chỉ nhìn mức giá rồi kết luận dự án “khó bán”.
Với một nhóm khách hàng nhất định, thứ họ mua không chỉ là diện tích căn hộ. Họ mua vị trí, thương hiệu, hệ tiện ích, môi trường sống, khả năng vận hành và cảm giác sở hữu một sản phẩm hiếm trong nội đô. Với nhóm này, câu hỏi không chỉ là “bao nhiêu tiền một mét vuông”, mà là “số tiền đó đổi lại điều gì”.
Đặc biệt, Hà Nội đang thiếu những dự án mới có quy mô lớn ở khu vực nội đô. Khi nguồn cung mới bị giới hạn, các dự án có vị trí tốt thường dễ tạo cảm giác “cái thiếu vẫn thiếu, cái còn rồi cũng sẽ hết”.
Tuy nhiên, với nhà đầu tư, cách nhìn cần tỉnh táo hơn người mua ở thực. Người mua ở thực có thể chấp nhận trả cao nếu phù hợp nhu cầu sống. Còn nhà đầu tư phải tính thêm nhiều biến số: giá mua vào, tiến độ thanh toán, lãi vay, khả năng cho thuê, khả năng bán lại, và mức chênh lệch so với các lựa chọn khác trong cùng khu vực.
Vì vậy, “giá cao vẫn có người mua” là chuyện có thể xảy ra. Nhưng “giá cao có còn là khoản đầu tư tốt hay không” lại là câu hỏi khác.
Câu chuyện mới của chung cư Hà Nội
Nhìn rộng hơn, Masterise Cao Xà Lá không chỉ là câu chuyện của một dự án.
Nó phản ánh một câu chuyện mới của chung cư Hà Nội: giá cao vẫn có thể có người mua, miễn là dự án đủ hiếm, đủ thương hiệu và đủ đúng tệp khách hàng. Nhưng cùng lúc, người mua cũng ngày càng phải tính kỹ hơn, vì tổng giá trị căn hộ đã vượt xa khả năng tài chính của số đông.
Với căn hộ 80–90 m² nếu tính quanh vùng 120-140 triệu đồng/m², tổng giá trị đã tiến sát hoặc vượt 10 tỷ đồng. Ở mức này, quyết định mua nhà không còn là chuyện “cố thêm một chút”, mà là bài toán tài chính dài hạn: vốn tự có bao nhiêu, vay bao nhiêu, lãi suất sau ưu đãi thế nào, thu nhập có đủ an toàn không, và nếu cần bán lại thì thanh khoản ra sao.
Đó là lý do thị trường sẽ ngày càng phân hóa vì:
Dự án tốt vẫn có người mua.
Vị trí đẹp vẫn có sức hút.
Thương hiệu mạnh vẫn có lợi thế.
Nhưng người mua không còn dễ bị thuyết phục chỉ bằng chữ “hot”. Khi giá đã cao, điều họ cần là giá trị thật: pháp lý rõ, tiến độ tốt, vận hành tốt, chính sách thanh toán phù hợp và khả năng giữ giá sau khi bàn giao.
Ngoài ra, vấn đề hạ tầng xung quanh cũng là điểm khiến rất nhiều người phải cân nhắc thật kỹ khi xuống tiền. Nguyễn Trãi hiện là một trong những tuyến phố ùn tắc bậc nhất của Thủ đô. Nếu đi làm qua đây hàng ngày, bạn sẽ hiểu cảm giác đi 500m mất từ 30 - 40 phút mỗi ngày là khổ cực thế nào.
Vậy nên với Cao Xà Lá, tranh luận “đắt hay không” có thể sẽ còn kéo dài. Người có nhu cầu ở thật, đủ tài chính và thích vị trí này có thể thấy giá hợp lý. Người đầu tư ngắn hạn hoặc dùng đòn bẩy cao lại có thể thấy rủi ro lớn hơn cơ hội.
Điểm quan trọng là không nên nhầm giữa độ nóng truyền thông và sức khỏe thật của thị trường.
Với Masterise Cao Xà Lá, booking có thể đông là tín hiệu đáng chú ý nhưng bài kiểm tra thật sự vẫn nằm ở tỷ lệ hấp thụ sau mở bán: bao nhiêu người ký hợp đồng, bao nhiêu người giữ được dòng tiền, và bao nhiêu người sẵn sàng đi cùng dự án tới lúc nhận nhà.
Còn bạn thì sao, với một dự án nội đô được rao quanh vùng 120-180 triệu đồng/m², lại nằm ở tuyến đường ùn tắc thường xuyên như Cao Xà Lá, bạn có sẵn sàng xuống tiền?
