Nói nôm na cho dễ hình dung: Big 4 này đang “đóng cửa” cho vay mới với BĐS với doanh nghiệp, ít nhất là cho đến khi có thông báo tiếp theo.

📌 Lý do không quá khó đoán

Theo BIDV, quyết định được đưa ra sau khi ngân hàng rà soát dư nợ BĐS hiện tại và nhu cầu giải ngân tại các chi nhánh, đồng thời bám sát chỉ đạo kiểm soát tốc độ tăng trưởng tín dụng BĐS năm 2026, không được vượt tốc độ tăng tín dụng chung của toàn hệ thống theo định hướng của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam.

📉 NHNN nói gì?

Trước đó, trong công văn gửi các ngân hàng cuối năm 2025, NHNN đặt mục tiêu tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống năm 2026 khoảng 15%, đồng thời yêu cầu:

  • 3 tháng đầu năm không được tăng quá 25% chỉ tiêu cả năm
  • Tín dụng BĐS không được tăng nhanh hơn tín dụng chung
  • Ngân hàng nào “vượt rào” có thể bị cắt giảm room

📊 Room tín dụng đã… chạm trần

Liên quan đến việc này, mới đây, Chứng khoán MB (MBS) cho biết, nhóm ngân hàng quốc doanh, trong đó có BIDV, đã dùng hết room tín dụng được cấp trong quý I/2026. Khi “room” không còn, việc siết lại là điều khó tránh.

💰 BIDV lớn cỡ nào?

Theo báo cáo tài chính, tính đến 31/12/2025, tổng cho vay khách hàng của BIDV hơn 2,37 triệu tỷ đồng, tăng 15% so với năm trước – tiếp tục giữ vị trí dẫn đầu thị trường. Tuy nhiên, ngân hàng không công bố chi tiết dư nợ cho vay riêng mảng BĐS.

Đáng chú ý, trong 4 “ông lớn” ngân hàng quốc doanh, hiện tại chỉ có duy nhất Vietcombank công bố chi tiết mức dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản đến hết năm 2025.

  • Theo đó, tổng dư nợ cho vay của Vietcombank đến 31/12/2025: hơn 1,67 triệu tỷ đồng, tăng 15,5% sau 1 năm.
  • Tổng tài sản đảm bảo: 2,63 triệu tỷ đồng, tăng 11%.

👉 Nghĩa là tài sản đảm bảo gấp 1,58 lần dư nợ – con số không hề nhỏ.

Đáng chú ý, trong “rổ” tài sản đảm bảo này:

Nói cách khác:

👉 Phần lớn khoản vay của doanh nghiệp và cá nhân tại Vietcombank – ngắn hay dài hạn – đều cắm sổ đỏ.

📌 Góc nhìn cá nhân

Thực ra, câu chuyện BIDV tạm dừng cho vay mới BĐS không hẳn là “đánh úp”, mà giống một tín hiệu nhắc nhở cho cả thị trường.

Khi một Big 4 như Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam đã chạm trần room tín dụng ngay từ quý I, thì việc “đóng van” với BĐS chỉ là bước tiếp theo.

BĐS vốn là lĩnh vực hút vốn lớn, chu kỳ dài, rủi ro cao – trong bối cảnh NHNN muốn giữ nhịp tăng trưởng tín dụng quanh 15%, lựa chọn siết trước mảng này là hợp logic.

Đặc biệt, sau giai đoạn xử lý nợ xấu và tài sản đảm bảo BĐS liên tục được đem ra đấu giá, các ngân hàng không muốn lặp lại vòng xoáy “cho vay – kẹt vốn – ôm tài sản”. Do đó, việc siết từ sớm giúp họ giữ bảng cân đối sạch, đặc biệt trong năm NHNN giám sát rất sát tín dụng BĐS.

Nhìn rộng hơn, động thái của Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam giống như một “cú chốt hạ” cho kỳ vọng của thị trường BĐS trong năm 2026: vốn ngân hàng sẽ không còn là phao cứu sinh mặc định. Cuộc chơi đang dịch chuyển từ “ai vay được nhiều hơn” sang “ai sống được bằng dòng tiền thật”.

Với doanh nghiệp địa ốc, đây vừa là áp lực, vừa là phép thử sàng lọc. Còn với thị trường, có lẽ đây là giai đoạn cần thiết để giảm lệ thuộc đòn bẩy, chấp nhận đi chậm lại nhưng bền hơn – dù cái giá phải trả trong ngắn hạn chắc chắn không dễ chịu.