👉 Cho vay kinh doanh bất động sản trong nhóm ngân hàng top đầu đang phân hóa rõ rệt giữa các nhà băng tư nhân lớn.
Trong đó, tâm điểm là VPBank (VPB) và Techcombank (TCB) – hai cái tên vốn được xem là “tay chơi lớn” va thường chiếm vị trí top đầu trong nhóm những nhà băng cho vay nhiều với bất động sản.
🔥 VPBank: BĐS tăng đều, lần đầu vượt Techcombank
Theo BCTC quý IV/2025, trong năm qua, VPBank đã giải ngân tổng cộng 943.901 tỷ đồng cho vay khách hàng, tăng hơn 35% so với cuối 2024 – một mức tăng rất mạnh.
Bóc tách theo ngành:
🏗 Cho vay kinh doanh bất động sản: 207.427 tỷ đồng, tăng 11% so với cuối 2024
🏠 Cho vay cá nhân mua nhà, đất: 130.375 tỷ đồng, tăng gần 39%
👨👩👧👦 Nhóm “hộ gia đình – sản xuất – dịch vụ tự tiêu dùng”: 225.281 tỷ đồng, dẫn đầu danh mục tín dụng
📌 Điều đáng chú ý:
Dư nợ bất động sản của VPBank tăng khá đều qua các quý, không có cú “giật cục” lớn. Từ:
114.894 tỷ (Q4/2023)
→ 186.737 tỷ (Q4/2024)
→ 207.428 tỷ (Q4/2025)
Sau 3 năm, VPBank gần như bắt kịp – thậm chí nhỉnh hơn – Techcombank ở mảng cho vay kinh doanh bất động sản, dù xuất phát điểm thấp hơn rất nhiều.
⚠️ Techcombank: gây bất ngờ khi “phanh gấp” tín dụng cho bất động sản
Ở chiều ngược lại, Techcombank vẫn là ngân hàng có dư nợ BĐS rất lớn, nhưng cách đi lại khác.
Cuối năm 2025:
📉 Cho vay kinh doanh BĐS: 207.026 tỷ đồng, tăng 10,6% so với 2024, thấp hơn không nhiều so với VPBank.
Tuy nhiên, tỷ trọng giảm mạnh từ ~31% xuống 28,6%
⚠️ Điểm mấu chốt nằm ở diễn biến theo quý:
Q3/2025: dư nợ BĐS đạt đỉnh 237.838 tỷ đồng (chiếm 32,8% tổng dư nợ)
Q4/2025: giảm “sốc” hơn 20.000 tỷ đồng
👉 Nghĩa là riêng quý IV, Techcombank đã chủ động thu hẹp cho vay BĐS, một động thái cho thấy sự điều chỉnh chiến lược khá rõ ràng.
Nhìn xa hơn, trong 2 năm qua:
Dư nợ bất động sản của TCB tăng khoảng 17%
Nhưng dao động rất mạnh theo quý, đặc biệt là các cú giảm vào quý cuối năm
Điều này phản ánh chiến lược kiểm soát chu kỳ tín dụng, hơn là mở rộng bằng mọi giá.
🧮 “Nói là làm”: Lãnh đạo Techcombank lý giải
Tại Sự kiện Gặp gỡ nhà đầu tư tổ chức và chuyên gia phân tích gần đây, lãnh đạo Techcombank cho biết, một điểm nổi bật trong quý IV/2025 là chủ động giảm tỷ trọng tín dụng bất động sản.
CEO Techcombank – ông Jens Lottner cho biết, ngân hàng đã đi trước định hướng của NHNN. Trong bối cảnh nhiều ngân hàng tăng tốc cho vay bất động sản, Techcombank lại chủ động giảm và đặt mục tiêu dài hạn:
“Chúng tôi vốn có chủ trương đa dạng hóa, mục tiêu là đưa tỷ trọng bất động sản về khoảng 20–25% vào năm 2030”, ông Jens Lottner nhấn mạnh.
📌 Góc nhìn cá nhân:
Bạn biết không? Nếu nhìn thuần số liệu, việc VPBank lần đầu vượt Techcombank về quy mô cho vay kinh doanh bất động sản là một cột mốc đáng chú ý. Nhưng nếu đặt trong chu kỳ tín dụng và khung điều hành năm 2026, câu chuyện sâu hơn nằm ở chỗ: cuộc chơi đã chuyển từ “ai bơm nhiều hơn” sang “ai đi đúng nhịp hơn”.
Trong bối cảnh NHNN định hướng tăng trưởng tín dụng năm nay khoảng 15%, đồng thời yêu cầu kiểm soát chặt dòng vốn vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như bất động sản, lợi thế không còn nghiêng hẳn về những ngân hàng tăng trưởng nhanh, mà sẽ thuộc về những ngân hàng: Phân bổ vốn hợp lý theo chu kỳ
Chủ động điều chỉnh danh mục trước khi chính sách “chạm phanh”
Giữ được dư địa linh hoạt khi room tín dụng không còn nới rộng
Ở góc độ này, Techcombank đang thể hiện tư duy quản trị chu kỳ khá rõ. Việc chấp nhận giảm dư nợ bất động sản hơn 20.000 tỷ đồng ngay trong quý IV/2025 – thời điểm nhiều ngân hàng vẫn cố “đẩy” để tối ưu tăng trưởng – cho thấy ngân hàng sẵn sàng đánh đổi quy mô ngắn hạn để lấy sự bền vững dài hạn.
Ngược lại, VPBank đang đi theo chiến lược mở rộng có kiểm soát, với đặc điểm là:
BĐS tăng đều, không “dồn toa”
Song hành với bán lẻ và cho vay mua nhà cá nhân
Danh mục tín dụng mang tính phân tán cao hơn
Chiến lược này phù hợp với giai đoạn tín dụng còn dư địa, nhưng sẽ đặt ra bài toán lớn hơn nếu bước sang pha điều hành thận trọng hơn, khi chất lượng tài sản và hệ số rủi ro trở thành yếu tố then chốt quyết định room tín dụng.
📌 Nói cách khác, năm 2026 nhiều khả năng sẽ là năm:
Ngân hàng nào “đi trước chính sách” sẽ có lợi thế
Ngân hàng nào “đi cùng chính sách” sẽ giữ được nhịp
Và ngân hàng nào “đi sau” sẽ chịu áp lực điều chỉnh mạnh hơn
Trong bức tranh đó, việc VPBank vượt Techcombank mang ý nghĩa về quy mô, nhưng lợi thế chiến lược dài hạn lại phụ thuộc vào cách mỗi ngân hàng định vị mình trong chu kỳ tín dụng mới – nơi tăng trưởng không còn là biến số duy nhất, mà an toàn và linh hoạt mới là “điểm cộng” lớn nhất.
👉 Có lẽ, câu hỏi quan trọng hơn không phải là ai cho vay bất động sản nhiều hơn, mà là:
Ai sẽ giữ được tốc độ – biên lợi nhuận – và room tín dụng tốt hơn khi chu kỳ đảo chiều?
Quan điểm của bạn về việc này thế nào?
